◎智谷趨勢 | 宇庭

世界杯揭幕戰(zhàn)俄羅斯對沙特5:0，據(jù)說有AI猜到了，但恐怕沒幾個球迷猜到了。首戰(zhàn)結束后，最經典的段子是：

話雖這么說，但若俄羅斯人民搬出自己在莫斯科、圣彼得堡的房產證，還是能換一手寶石戒指的。

俄羅斯世界杯，留給中國的段子是：除了中國足球隊沒去，其他啥啥都去了。最大的疑問就是：中國看球-買房團也一起去了嗎？

連世界杯都炒不熱的國家，這個時候去炒房，要么是藝高人膽大的專業(yè)老司機，要么是被世界杯沖昏了頭腦的土豪。

畢竟，在莫斯科市中心買套房，可不比北上深容易。買了房也要被俄羅斯的通脹和匯率波動嚇破膽。

01

震驚！莫斯科房價24年上漲150萬倍??？

又要騙我去俄羅斯炒房？別再神話這個地方了。

懷揣著每一個地方都有值得投資的房子的敬業(yè)精神，在微信上搜索“俄羅斯房價”，我們看到了“史上最驚悚的房價”。

這么厲害，吉尼斯世界紀錄知道嗎？

這動輒幾十上百萬倍的房價漲幅，到底怎么來的？

“隨著蘇聯(lián)的解體，劇烈的通脹發(fā)生了，1992年的時候，1美元已經等于1400盧布。如今，如果你在匯率表里查詢，1美元=76盧布，似乎什么故事也沒有發(fā)生。但是，你要知道，現(xiàn)在的盧布是從1998年1月1日起發(fā)行的新盧布，1個新盧布等于1000舊盧布。那么，現(xiàn)在1美元，大概相當于1991年7.6萬元舊盧布。也就是說，目前1萬美元一平米的莫斯科中心區(qū)房價其實相當于7.6億舊盧布！而1991年，莫斯科的房價才約500舊盧布一平米?！薄⑿殴娞柌┞勜斀?/p>

也就是說，24年漲了150萬。

這些文章中廣為流傳的是這樣一組數(shù)據(jù)：

莫斯科一套公寓住宅在1991年只要500盧布/平米，到2015年需要30萬盧布/平米。而且，俄羅斯1998年時新舊盧布兌換比為1:1000。

俄羅斯政府規(guī)定，1998年1月1日起，發(fā)行新盧布，舊1000盧布兌換1新盧布。于是，有人在計算莫斯科房價膨脹倍數(shù)時，就會主動乘以1000，最終得出60萬倍。

但是，這些數(shù)據(jù)和計算方法中間存在模糊和不嚴謹?shù)牡胤?，不過大家也可以從中感受到俄羅斯嚴重的通貨膨脹。

這種計算方式最大的問題是，現(xiàn)在網(wǎng)絡上流傳的所謂1991年的房屋單價，很可能就是以新盧布面值來統(tǒng)計的，因此根本不需要再考慮新舊盧布兌換比。

就算沒有60萬、150萬倍，除以1000后，600倍或1500倍依然足以令炒房成癮的中國人神往？

但是，就算1500倍也架不住俄羅斯一路的高通脹??！房價漲得再猛，在俄羅斯的通脹面前，那都只能是強顏歡笑。

1990年代初期，俄羅斯通脹率超過800%。當時中國的通貨膨脹也是改革開放以來最嚴重的，多少呢？25.5%。

莫斯科房價真的漲得那么兇？其實看看2000年后莫斯科的房價，算上通貨膨脹，也沒剩多少增值空間了。

從2000年至2016年初，莫斯科每年通貨膨脹維持在10%左右，以盧布計價的高端房屋（下圖綠色線）價格大約上漲17倍，中端房屋（紅色線）價格翻了10倍，最普通的房屋（橙色和藍色線）價格上漲8倍。

但是如果換成美元單價，高端住宅的房價漲了不到8倍，中端不到五倍。而在這期間，俄羅斯的年平均工資從2.7萬盧布，上漲到40.8萬盧布，漲幅比房價高多了。

（2000-2016年莫斯科不同地區(qū)房價走勢，左側盧布計價，右側美元計價；TheUnz Review）

02

沒有一千萬別來莫斯科炒房

不揣個上千萬去俄羅斯炒房，你連選到好房的資格都沒有。

以中國人海外置業(yè)的一貫套路，在陌生環(huán)境里投資，最穩(wěn)妥的當然首選一線城市市中心，在俄羅斯就是莫斯科和圣彼得堡。

以首都莫斯科為例，6月份的房屋單價約為2.5萬人民幣，但莫斯科的房地產市場低、中高端之間價差非常大。

中高端市場主要集中在中西部和西南地區(qū)，普通住宅市場主要分布在東部、南部和北部的老少邊窮地區(qū)。

（1）高端住宅區(qū)比肩深圳：特維爾Tverskaya

莫斯科最核心的位置位于特維爾（Tverskaya），是莫斯科的高端商業(yè)區(qū)和最核心的地區(qū)，聚集了大量的旅游地標，著名的波修瓦劇院就位于這個區(qū)域。

（莫斯科的正中心就是特維爾）

特維爾目前的平均單價約為69.2萬盧布/平米，折合人民幣約7.1萬。最便宜的一居室，房屋單價也需要5.2萬人民幣。如果要在這里買個一百平以上的，哪怕是最普通的公寓，也是八百萬人民幣起，遍地都是千萬“豪宅”。足以比肩深圳的房價。

(莫斯科特維爾區(qū)域二手房均價，數(shù)據(jù)來源：RLT24)

俄羅斯最貴的三間公寓就在特維爾。據(jù)俄羅斯房產網(wǎng)站mirkvartir的介紹，這三間公寓面積都超過400平米，每月僅租金就高達187萬盧布，相當于18萬人民幣。而在莫斯科，普通公寓的租金大概在16萬盧布。

（2）中端住宅區(qū)比肩廣州：索科爾Sokol

索科爾（Sokol），是莫斯科中產階級較為集中的區(qū)域，有四所大學和一座工業(yè)博物館。

這里的房價也不便宜哦，平均單價29.8萬盧布/平米，大約相當于30625元/平米，與廣州目前的單價相當，而且是越大單價越高。一居室單價幾乎只相當于大戶型的一半。如果要購置一套100平左右的公寓，也需要準備400萬大洋才有底氣選房。

(莫斯科索科爾區(qū)域二手房均價，數(shù)據(jù)來源：RLT24)

（3）普通住宅區(qū)約等于武漢：維基諾（Vykhino）與祖萊比諾（Zhulebino）

（維基諾地鐵站所在位置）

維基諾的房屋均價在14832人民幣/平米，略低于武漢的均價。不過到了這個區(qū)域，房型越大，單價反而越低。在這里，一百萬人民幣就可以買到三居室了。

(莫斯科維基諾區(qū)域二手房均價，數(shù)據(jù)來源：RLT24)

（祖萊比諾地鐵站所在位置比維基諾還要偏遠）

祖萊比諾（Zhulebino）幾乎都快跑出莫斯科了，屬于外圍地區(qū)，均價15237元/平米，略高于維基諾的價格。當然也可能因為地廣人稀，所以各個戶型的面積明顯要比維基諾的大。

(莫斯科祖萊比諾區(qū)域二手房均價，數(shù)據(jù)來源：RLT24)

過去十幾年來，莫斯科的房價主要是由高端住宅帶動起來，要想在俄羅斯選到相對保值的房產，投資預算至少要在一千萬人民幣。

03

匯率是俄羅斯房產投資最大風險

在俄羅斯投資房地產，最大的風險并非房價下跌，而是匯率波動。

俄羅斯的房價與匯率，是一對難兄難弟。

面對目前中國的樓市困境，大家總在猜測我們會選擇日本模式保匯率、棄房價，還是俄羅斯模式保房價、棄匯率，還是中國的特色模式既要……又要……還要……。

匯率走勢反映的是國際社會對一國經濟的預期。作為一個自身經濟極度依賴能源貿易的國家，俄羅斯的經濟、匯率與石油價格緊密掛鉤。因此一旦國際油價出現(xiàn)大的變動，盧布兌美元的匯率，就是一幅心臟病人的心電圖。

（美元對盧布匯率與國家油價明顯反向變動；金十數(shù)據(jù)）

盧布的匯率就像被油價牽著鼻子走。2014年歐美各國紛紛制裁俄羅斯，再加上國際油價大幅下跌，盧布匯率也跟著跌跌不休，當年的資本外流總額達到了1540億美元，讓盧布匯率雪上加霜。

此時即使俄羅斯央行將基準利率從13年的5.5%上調至17%，并動用外匯儲備對沖匯率下跌，但依然止不住盧布暴跌的局面。無計可施的俄羅斯央行，在2014年11月10日宣布了放棄對盧布匯率的自動干預機制，隨后盧布2個月又下跌50%。

今年，同樣的一幕重演。4月上旬美國對俄羅斯實施制裁后，一周內盧布匯率就暴跌9%。

在這樣一個匯率風險極高的國家，除去通貨膨脹之后增值收益所剩無幾，還要擔心被盧布貶值通通吃掉。沒有敏銳的國際視野和匯率監(jiān)控，請慎重考慮俄羅斯置業(yè)！

04

在俄羅斯置業(yè)，交稅交到心絞痛

在俄羅斯，外國買家從購房到持有，再到出售，交稅環(huán)節(jié)一個也跑不了。

外國人在俄羅斯與本地人一樣有權購買房子，不過也別指望著有什么優(yōu)惠政策，或者購房之后對長期居留簽證甚至永久居留卡有什么幫助。

據(jù)GlobalProperty Guide的統(tǒng)計，俄羅斯的房產交易中涉及的稅費，是歐洲最高的。

房產成交時需要繳納中介費，200萬美元以下的房產中介費為2%，200萬美元以上房產中介費為5%。

每年的持有成本包括0.1%-2.2%的房產稅，以及物業(yè)管理費。這主要取決于房屋所在的地區(qū)和小區(qū)。

此外，外國人持有的房屋用于出租時，需要繳納20%的租金收益稅。五年之內出售房產時，如果有增值收益，還需要繳納20%的資本利得稅。

如果有幸在莫斯科選到了心宜的房產，等你躲過了高通脹，躲過了匯率跳水，躲過了高稅收，可能只剩下情懷了吧。

◎智谷趨勢 | 宇庭

世界杯揭幕戰(zhàn)俄羅斯對沙特5:0，據(jù)說有AI猜到了，但恐怕沒幾個球迷猜到了。首戰(zhàn)結束后，最經典的段子是：

話雖這么說，但若俄羅斯人民搬出自己在莫斯科、圣彼得堡的房產證，還是能換一手寶石戒指的。

俄羅斯世界杯，留給中國的段子是：除了中國足球隊沒去，其他啥啥都去了。最大的疑問就是：中國看球-買房團也一起去了嗎？

連世界杯都炒不熱的國家，這個時候去炒房，要么是藝高人膽大的專業(yè)老司機，要么是被世界杯沖昏了頭腦的土豪。

畢竟，在莫斯科市中心買套房，可不比北上深容易。買了房也要被俄羅斯的通脹和匯率波動嚇破膽。

01

震驚！莫斯科房價24年上漲150萬倍??？

又要騙我去俄羅斯炒房？別再神話這個地方了。

懷揣著每一個地方都有值得投資的房子的敬業(yè)精神，在微信上搜索“俄羅斯房價”，我們看到了“史上最驚悚的房價”。

這么厲害，吉尼斯世界紀錄知道嗎？

這動輒幾十上百萬倍的房價漲幅，到底怎么來的？

“隨著蘇聯(lián)的解體，劇烈的通脹發(fā)生了，1992年的時候，1美元已經等于1400盧布。如今，如果你在匯率表里查詢，1美元=76盧布，似乎什么故事也沒有發(fā)生。但是，你要知道，現(xiàn)在的盧布是從1998年1月1日起發(fā)行的新盧布，1個新盧布等于1000舊盧布。那么，現(xiàn)在1美元，大概相當于1991年7.6萬元舊盧布。也就是說，目前1萬美元一平米的莫斯科中心區(qū)房價其實相當于7.6億舊盧布！而1991年，莫斯科的房價才約500舊盧布一平米?！薄⑿殴娞柌┞勜斀?/p>

也就是說，24年漲了150萬。

這些文章中廣為流傳的是這樣一組數(shù)據(jù)：

莫斯科一套公寓住宅在1991年只要500盧布/平米，到2015年需要30萬盧布/平米。而且，俄羅斯1998年時新舊盧布兌換比為1:1000。

俄羅斯政府規(guī)定，1998年1月1日起，發(fā)行新盧布，舊1000盧布兌換1新盧布。于是，有人在計算莫斯科房價膨脹倍數(shù)時，就會主動乘以1000，最終得出60萬倍。

但是，這些數(shù)據(jù)和計算方法中間存在模糊和不嚴謹?shù)牡胤?，不過大家也可以從中感受到俄羅斯嚴重的通貨膨脹。

這種計算方式最大的問題是，現(xiàn)在網(wǎng)絡上流傳的所謂1991年的房屋單價，很可能就是以新盧布面值來統(tǒng)計的，因此根本不需要再考慮新舊盧布兌換比。

就算沒有60萬、150萬倍，除以1000后，600倍或1500倍依然足以令炒房成癮的中國人神往？

但是，就算1500倍也架不住俄羅斯一路的高通脹啊！房價漲得再猛，在俄羅斯的通脹面前，那都只能是強顏歡笑。

1990年代初期，俄羅斯通脹率超過800%。當時中國的通貨膨脹也是改革開放以來最嚴重的，多少呢？25.5%。

莫斯科房價真的漲得那么兇？其實看看2000年后莫斯科的房價，算上通貨膨脹，也沒剩多少增值空間了。

從2000年至2016年初，莫斯科每年通貨膨脹維持在10%左右，以盧布計價的高端房屋（下圖綠色線）價格大約上漲17倍，中端房屋（紅色線）價格翻了10倍，最普通的房屋（橙色和藍色線）價格上漲8倍。

但是如果換成美元單價，高端住宅的房價漲了不到8倍，中端不到五倍。而在這期間，俄羅斯的年平均工資從2.7萬盧布，上漲到40.8萬盧布，漲幅比房價高多了。

（2000-2016年莫斯科不同地區(qū)房價走勢，左側盧布計價，右側美元計價；TheUnz Review）

02

沒有一千萬別來莫斯科炒房

不揣個上千萬去俄羅斯炒房，你連選到好房的資格都沒有。

以中國人海外置業(yè)的一貫套路，在陌生環(huán)境里投資，最穩(wěn)妥的當然首選一線城市市中心，在俄羅斯就是莫斯科和圣彼得堡。

以首都莫斯科為例，6月份的房屋單價約為2.5萬人民幣，但莫斯科的房地產市場低、中高端之間價差非常大。

中高端市場主要集中在中西部和西南地區(qū)，普通住宅市場主要分布在東部、南部和北部的老少邊窮地區(qū)。

（1）高端住宅區(qū)比肩深圳：特維爾Tverskaya

莫斯科最核心的位置位于特維爾（Tverskaya），是莫斯科的高端商業(yè)區(qū)和最核心的地區(qū)，聚集了大量的旅游地標，著名的波修瓦劇院就位于這個區(qū)域。

（莫斯科的正中心就是特維爾）

特維爾目前的平均單價約為69.2萬盧布/平米，折合人民幣約7.1萬。最便宜的一居室，房屋單價也需要5.2萬人民幣。如果要在這里買個一百平以上的，哪怕是最普通的公寓，也是八百萬人民幣起，遍地都是千萬“豪宅”。足以比肩深圳的房價。

(莫斯科特維爾區(qū)域二手房均價，數(shù)據(jù)來源：RLT24)

俄羅斯最貴的三間公寓就在特維爾。據(jù)俄羅斯房產網(wǎng)站mirkvartir的介紹，這三間公寓面積都超過400平米，每月僅租金就高達187萬盧布，相當于18萬人民幣。而在莫斯科，普通公寓的租金大概在16萬盧布。

（2）中端住宅區(qū)比肩廣州：索科爾Sokol

索科爾（Sokol），是莫斯科中產階級較為集中的區(qū)域，有四所大學和一座工業(yè)博物館。

這里的房價也不便宜哦，平均單價29.8萬盧布/平米，大約相當于30625元/平米，與廣州目前的單價相當，而且是越大單價越高。一居室單價幾乎只相當于大戶型的一半。如果要購置一套100平左右的公寓，也需要準備400萬大洋才有底氣選房。

(莫斯科索科爾區(qū)域二手房均價，數(shù)據(jù)來源：RLT24)

（3）普通住宅區(qū)約等于武漢：維基諾（Vykhino）與祖萊比諾（Zhulebino）

（維基諾地鐵站所在位置）

維基諾的房屋均價在14832人民幣/平米，略低于武漢的均價。不過到了這個區(qū)域，房型越大，單價反而越低。在這里，一百萬人民幣就可以買到三居室了。

(莫斯科維基諾區(qū)域二手房均價，數(shù)據(jù)來源：RLT24)

（祖萊比諾地鐵站所在位置比維基諾還要偏遠）

祖萊比諾（Zhulebino）幾乎都快跑出莫斯科了，屬于外圍地區(qū)，均價15237元/平米，略高于維基諾的價格。當然也可能因為地廣人稀，所以各個戶型的面積明顯要比維基諾的大。

(莫斯科祖萊比諾區(qū)域二手房均價，數(shù)據(jù)來源：RLT24)

過去十幾年來，莫斯科的房價主要是由高端住宅帶動起來，要想在俄羅斯選到相對保值的房產，投資預算至少要在一千萬人民幣。

03

匯率是俄羅斯房產投資最大風險

在俄羅斯投資房地產，最大的風險并非房價下跌，而是匯率波動。

俄羅斯的房價與匯率，是一對難兄難弟。

面對目前中國的樓市困境，大家總在猜測我們會選擇日本模式保匯率、棄房價，還是俄羅斯模式保房價、棄匯率，還是中國的特色模式既要……又要……還要……。

匯率走勢反映的是國際社會對一國經濟的預期。作為一個自身經濟極度依賴能源貿易的國家，俄羅斯的經濟、匯率與石油價格緊密掛鉤。因此一旦國際油價出現(xiàn)大的變動，盧布兌美元的匯率，就是一幅心臟病人的心電圖。

（美元對盧布匯率與國家油價明顯反向變動；金十數(shù)據(jù)）

盧布的匯率就像被油價牽著鼻子走。2014年歐美各國紛紛制裁俄羅斯，再加上國際油價大幅下跌，盧布匯率也跟著跌跌不休，當年的資本外流總額達到了1540億美元，讓盧布匯率雪上加霜。

此時即使俄羅斯央行將基準利率從13年的5.5%上調至17%，并動用外匯儲備對沖匯率下跌，但依然止不住盧布暴跌的局面。無計可施的俄羅斯央行，在2014年11月10日宣布了放棄對盧布匯率的自動干預機制，隨后盧布2個月又下跌50%。

今年，同樣的一幕重演。4月上旬美國對俄羅斯實施制裁后，一周內盧布匯率就暴跌9%。

在這樣一個匯率風險極高的國家，除去通貨膨脹之后增值收益所剩無幾，還要擔心被盧布貶值通通吃掉。沒有敏銳的國際視野和匯率監(jiān)控，請慎重考慮俄羅斯置業(yè)！

04

在俄羅斯置業(yè)，交稅交到心絞痛

在俄羅斯，外國買家從購房到持有，再到出售，交稅環(huán)節(jié)一個也跑不了。

外國人在俄羅斯與本地人一樣有權購買房子，不過也別指望著有什么優(yōu)惠政策，或者購房之后對長期居留簽證甚至永久居留卡有什么幫助。

據(jù)GlobalProperty Guide的統(tǒng)計，俄羅斯的房產交易中涉及的稅費，是歐洲最高的。

房產成交時需要繳納中介費，200萬美元以下的房產中介費為2%，200萬美元以上房產中介費為5%。

每年的持有成本包括0.1%-2.2%的房產稅，以及物業(yè)管理費。這主要取決于房屋所在的地區(qū)和小區(qū)。

此外，外國人持有的房屋用于出租時，需要繳納20%的租金收益稅。五年之內出售房產時，如果有增值收益，還需要繳納20%的資本利得稅。

如果有幸在莫斯科選到了心宜的房產，等你躲過了高通脹，躲過了匯率跳水，躲過了高稅收，可能只剩下情懷了吧。