商鋪是房地產投資市場上一種重要的類型。商鋪的價值在于能不能為投資者提供一份持續(xù)穩(wěn)定并且可觀的租金回報。

事實上，市場上真正有投資價值的商鋪并不多見。開發(fā)商玩概念畫大餅，“××金街”、“××天街”、“××壹號”、“××中央大道”層出不窮。十八線小縣城也能整出來個曼哈頓。你買對了，真是“一鋪養(yǎng)三代”，買錯了就是“三代養(yǎng)一鋪”。

（更多房地產買賣投資經驗分享，請點開頭像并關注：紅本在手）

那么我們怎么從魚龍混雜、開發(fā)量過剩的商業(yè)地產市場上淘得有價值的商鋪呢？紅本哥總結了以下幾點供參考：

1、看地段，是屬于中心商業(yè)區(qū)商鋪還是緊臨商業(yè)區(qū)的社區(qū)商鋪。每個城市都有傳統(tǒng)上繁華的商業(yè)街，哪怕是個小鎮(zhèn)，也有一兩條街是很旺的。

2、看商鋪功能，商鋪是屬于小區(qū)住宅底商，還是商業(yè)街臨街鋪，還是商場鋪。通常情況下：從租金回報率來看，商業(yè)街商鋪>社區(qū)住宅底商>普通商場鋪>其它不臨街商鋪

3、看商鋪的建筑形式：以進深小開間大為宜，臨街展示面要寬；轉角雙門面最佳。

4、看人流，地鐵口商鋪，傳統(tǒng)商業(yè)步行街、知名大型購物中心商鋪、大型住宅小區(qū)聚居區(qū)等都是人流旺盛的地方。盡量不要選國道，城市主干道路旁邊的商鋪，那里只是車流旺，人流少。

5、看有沒有專業(yè)運營團隊統(tǒng)一招商管理，開發(fā)商有沒有自持一部分商鋪，尤其是位置一般、居住人口少、內鋪多、人流稀少的商業(yè)街鋪，這點至為重要。

6、看價格，每套商鋪的價格因為位置、面積，行業(yè)限制等因素，開發(fā)商定價都不一樣。先測算預期租金回報率多少，多少年能收回本金，再根據(jù)你所在地區(qū)平均價格以及此商鋪的位置、預期人流，周邊的發(fā)展規(guī)劃等進行分析判斷能不能投資。

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原標題：小區(qū)樓下建大型市場引居民疑慮

律師認為定向出租并無不妥如有擾民可向主管部門投訴

楚天都市報記者劉利鵬

圖為：市場設置了指示牌

最近，武漢市洪山區(qū)張家灣街湘龍鑫城社區(qū)一些居民很擔心：小區(qū)住宅樓部分底商計劃建成“華中應急救援勞保物資市場”，以后小區(qū)的安全、出行、消防等會不會受到影響?昨日，記者就此做了探訪。

【居民反映】

擔心影響小區(qū)環(huán)境

“小區(qū)內怎么能建大型市場呢?”昨日，湘龍鑫城小區(qū)居民李先生反映，小區(qū)最近豎立的“華中應急救援勞保物資市場”招牌，讓居民們頗為擔心。

李先生介紹，湘龍鑫城小區(qū)分4期建設，共有約4000余戶，常住居民超萬人，屬大型還建小區(qū)。

上個月，他們發(fā)現(xiàn)小區(qū)開發(fā)商和物業(yè)在沒有征得業(yè)主同意的情況下，準備在小區(qū)二期三期約八棟居民樓底下的商鋪，設立大型批發(fā)市場，取名“華中應急救援勞保物資市場”，占用面積超千平方米。

李先生認為，勞保物品多是布料、塑膠制品，大型市場勢必設立倉庫，這將給樓上的居民帶來消防安全隱患。另外，設立大型市場后，將增加小區(qū)人流車流，會帶來較大的噪音。同時，也會增加小區(qū)的交通安全隱患。為此，李先生和街坊們多次向洪山區(qū)相關部門反映，希望該市場不要入駐小區(qū)。

【記者探訪】

市場尚在招商之中

昨日，記者來到湘龍鑫城小區(qū)探訪發(fā)現(xiàn)，進小區(qū)的主要道路設置有道閘，將小區(qū)與外部區(qū)隔。小區(qū)分為4期，每一期又單獨形成封閉的組團院落。

居民反映的“華中應急救援勞保物資市場”，設置在二期和四期之間的道路兩側，利用的是社區(qū)居民住宅樓的底層商鋪。市場設置了大型的立柱銘牌，并對沿街商鋪的店鋪，統(tǒng)一設置了紅色招牌背景及遮陽棚，共有約30家店鋪。但這些商鋪均處于空置狀態(tài)，僅有一家掛起了招牌，卻沒有營業(yè)。

記者找到小區(qū)開發(fā)商湘龍華公司，負責人裴先生稱，由于這一片商鋪位置較偏，雖已交房五年但一直無人在此營業(yè)，公司希望能將此片商鋪盤活，既能活躍經濟又能服務業(yè)主。目前剛剛啟動招商，居民已經多次投訴，但該公司相關工作都是依法依規(guī)進行的，為避免干擾居民生活，對商戶也做了要求，并無不妥之處。

湘龍鑫城社區(qū)居委會主任楊靜介紹，居民就此事向社區(qū)做了反映。上周，社區(qū)請來開發(fā)商、物業(yè)、市場招商部門，共同研究如何避免打擾居民正常生活秩序。

經過溝通，市場方明確表示不會在小區(qū)設置倉庫，商鋪僅作為商品展示和銷售洽談場所，也不住宿經營人員，營業(yè)時間為上午8時至下午5時，不會打擾居民正常休息。另外，明確不允許大貨車進入小區(qū)裝卸貨物。

【部門回應】

加強監(jiān)管避免擾民

在洪山區(qū)給居民的網絡回復上，記者看到，這些商鋪的所有者為開發(fā)商。該區(qū)認為這一市場的設立和經營，“屬于商業(yè)門面正常經營范圍，地理位置也屬于開放性區(qū)域。”

回復中還稱，該區(qū)張家灣街會督促湘龍鑫城物業(yè)公司加強管理，如市場正常營業(yè)，市場管理處會成立管理治理專班，物業(yè)也將派出專門人員協(xié)助監(jiān)督檢查，盡量把噪音污染對居民的生活影響降到最低，也會協(xié)調市場管理方對進出人員和車輛加強管理。

記者也就“小區(qū)內能否設立大型市場”的問題，咨詢了湖北誠明律師事務所許高真律師。他認為，該市場并非是一個主體投資興建的市場，而是眾多商鋪的集合，因此可以認為這一市場的性質是定向出租。

由于法律法規(guī)并未對勞保物資這一經營項目做限制性要求，因此，只要各個商鋪能夠辦理工商、稅務登記，消防安全等相關要求合規(guī)，在此經營并不違規(guī)。如若后期商鋪出現(xiàn)擾民情形，居民也可向批準經營的主管部門反映，維護自己的合法權益。

2018年9月21日，豐澤區(qū)政府發(fā)布《關于印發(fā)浦西時尚商業(yè)街區(qū)項目（一期）招商運營方案的通知》（泉豐政辦綜〔2018〕123號）。

浦西時尚商業(yè)街區(qū)項目位于田安大橋北端東側、江濱北路北側，毗鄰浦西萬達廣場和濱江千畝景觀公園，是泉州主城區(qū)與晉江、橋南片區(qū)鏈接區(qū)域，交通便利，為進出泉州市區(qū)的重要南出入口。本項目擬整合御殿花園、御淮華庭、浦西花園、草埕花園、寶新華庭、寶榮華庭、崇德華庭7個安置小區(qū)的店面及寫字樓，打造集商業(yè)、店面、辦公、寫字樓及住宅為一體的商業(yè)街區(qū)。

該項目招商分擬兩期進行，一期為上述7個安置小區(qū)新建成的商業(yè)載體，共48372.44㎡，其中店面13830.44㎡、寫字樓34542㎡；二期為擬今年啟動建設的浦西安置片區(qū)9號地塊寫字樓（建筑面積約為5.3萬㎡，目前設計方案已報泉州市規(guī)劃局審批中）和3號商業(yè)用地(該地塊約40畝，擬規(guī)劃建設三幢近10萬㎡的綜合體，目前收為儲備用地，待出讓)。

該片區(qū)擬規(guī)劃建設成為以時尚都市為基調、以創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)為動力的現(xiàn)代服務業(yè)小總部聚集區(qū)，突出打造三個亮點：

一是打造時尚都市新名片。著力培育、引進金融服務、科技創(chuàng)新、時尚消費、電商平臺等產業(yè)板塊和高端服務業(yè)企業(yè)總部、小總部、區(qū)域總部以及營銷中心、財務中心、研發(fā)中心，形成規(guī)模和聚集效應，打造納稅超億元商業(yè)街區(qū)，并與浦西萬達廣場、領SHOW天地、天峰·國金中心、廣告園區(qū)東片區(qū)連片發(fā)展，形成泉州中央商務區(qū)。

二是打造都市文化展示區(qū)。加大對街區(qū)景觀和公共配套建設，運用獨創(chuàng)的雕塑、小品、園林景觀與街區(qū)生活元素結合，創(chuàng)造既有地域特色又能帶動旅游觀光的街景，具有時尚文化、本土情懷且與國際接軌的街區(qū)文化，定期舉辦街區(qū)文化活動，策劃開展城際文化交流，成為泉州城市會客廳、都市社交平臺。

三是打造創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)聚集區(qū)。搶抓我區(qū)獲批全國雙創(chuàng)示范區(qū)的歷史機遇，不斷探索創(chuàng)新孵化模式，引進培育一批優(yōu)質品牌服務機構，發(fā)展壯大一批主題鮮明的專業(yè)“孵化器”“加速器”，接續(xù)孵化一批科技型、成長型創(chuàng)業(yè)項目，著力打造眾創(chuàng)空間聚集區(qū)，形成具有豐澤特色和核心競爭力的雙創(chuàng)工作品牌。

原標題：小區(qū)樓下建大型市場引居民疑慮

律師認為定向出租并無不妥如有擾民可向主管部門投訴

楚天都市報記者劉利鵬

圖為：市場設置了指示牌

最近，武漢市洪山區(qū)張家灣街湘龍鑫城社區(qū)一些居民很擔心：小區(qū)住宅樓部分底商計劃建成“華中應急救援勞保物資市場”，以后小區(qū)的安全、出行、消防等會不會受到影響?昨日，記者就此做了探訪。

【居民反映】

擔心影響小區(qū)環(huán)境

“小區(qū)內怎么能建大型市場呢?”昨日，湘龍鑫城小區(qū)居民李先生反映，小區(qū)最近豎立的“華中應急救援勞保物資市場”招牌，讓居民們頗為擔心。

李先生介紹，湘龍鑫城小區(qū)分4期建設，共有約4000余戶，常住居民超萬人，屬大型還建小區(qū)。

上個月，他們發(fā)現(xiàn)小區(qū)開發(fā)商和物業(yè)在沒有征得業(yè)主同意的情況下，準備在小區(qū)二期三期約八棟居民樓底下的商鋪，設立大型批發(fā)市場，取名“華中應急救援勞保物資市場”，占用面積超千平方米。

李先生認為，勞保物品多是布料、塑膠制品，大型市場勢必設立倉庫，這將給樓上的居民帶來消防安全隱患。另外，設立大型市場后，將增加小區(qū)人流車流，會帶來較大的噪音。同時，也會增加小區(qū)的交通安全隱患。為此，李先生和街坊們多次向洪山區(qū)相關部門反映，希望該市場不要入駐小區(qū)。

【記者探訪】

市場尚在招商之中

昨日，記者來到湘龍鑫城小區(qū)探訪發(fā)現(xiàn)，進小區(qū)的主要道路設置有道閘，將小區(qū)與外部區(qū)隔。小區(qū)分為4期，每一期又單獨形成封閉的組團院落。

居民反映的“華中應急救援勞保物資市場”，設置在二期和四期之間的道路兩側，利用的是社區(qū)居民住宅樓的底層商鋪。市場設置了大型的立柱銘牌，并對沿街商鋪的店鋪，統(tǒng)一設置了紅色招牌背景及遮陽棚，共有約30家店鋪。但這些商鋪均處于空置狀態(tài)，僅有一家掛起了招牌，卻沒有營業(yè)。

記者找到小區(qū)開發(fā)商湘龍華公司，負責人裴先生稱，由于這一片商鋪位置較偏，雖已交房五年但一直無人在此營業(yè)，公司希望能將此片商鋪盤活，既能活躍經濟又能服務業(yè)主。目前剛剛啟動招商，居民已經多次投訴，但該公司相關工作都是依法依規(guī)進行的，為避免干擾居民生活，對商戶也做了要求，并無不妥之處。

湘龍鑫城社區(qū)居委會主任楊靜介紹，居民就此事向社區(qū)做了反映。上周，社區(qū)請來開發(fā)商、物業(yè)、市場招商部門，共同研究如何避免打擾居民正常生活秩序。

經過溝通，市場方明確表示不會在小區(qū)設置倉庫，商鋪僅作為商品展示和銷售洽談場所，也不住宿經營人員，營業(yè)時間為上午8時至下午5時，不會打擾居民正常休息。另外，明確不允許大貨車進入小區(qū)裝卸貨物。

【部門回應】

加強監(jiān)管避免擾民

在洪山區(qū)給居民的網絡回復上，記者看到，這些商鋪的所有者為開發(fā)商。該區(qū)認為這一市場的設立和經營，“屬于商業(yè)門面正常經營范圍，地理位置也屬于開放性區(qū)域?！?/p>

回復中還稱，該區(qū)張家灣街會督促湘龍鑫城物業(yè)公司加強管理，如市場正常營業(yè)，市場管理處會成立管理治理專班，物業(yè)也將派出專門人員協(xié)助監(jiān)督檢查，盡量把噪音污染對居民的生活影響降到最低，也會協(xié)調市場管理方對進出人員和車輛加強管理。

記者也就“小區(qū)內能否設立大型市場”的問題，咨詢了湖北誠明律師事務所許高真律師。他認為，該市場并非是一個主體投資興建的市場，而是眾多商鋪的集合，因此可以認為這一市場的性質是定向出租。

由于法律法規(guī)并未對勞保物資這一經營項目做限制性要求，因此，只要各個商鋪能夠辦理工商、稅務登記，消防安全等相關要求合規(guī)，在此經營并不違規(guī)。如若后期商鋪出現(xiàn)擾民情形，居民也可向批準經營的主管部門反映，維護自己的合法權益。