住宅小區(qū)的設計規(guī)劃不僅事關城市總體規(guī)劃，而且還事關住戶居住安全和生活質量。只有依據(jù)符合城市總體規(guī)劃的要求，適應居民的活動規(guī)律，綜合考慮日照、采光、通風、防災、配建設施及管理要求，才能創(chuàng)造方便、舒適、安全、優(yōu)美的居住生活環(huán)境。

在購房者選擇開發(fā)商項目之初，第一印象就是小區(qū)規(guī)劃、沙盤、戶型、配套，而這些也可以稱得上是開發(fā)商的門面。而在開發(fā)商實際建造過程中，這些設計規(guī)劃、小區(qū)配套以及戶型、采光等，都有可能發(fā)生變化，進而影響購房者的生活品質。

從近些年鄭州出現(xiàn)的住宅社區(qū)規(guī)劃設計來說，房屋編排多樣，綠化環(huán)境多端，多重造景，大大提高了社區(qū)人民的生活品質，但是，一味地追求個性空間，往往造成業(yè)主的諸多不便。

為了提高購房者的居住舒適度，今天，小編想通過幾個案例說說怎樣才能繞過那些小區(qū)的規(guī)劃設計坑？

戶型方正 設計不合理也是“坑”

住宅戶型設計不僅應該滿足基本的使用要求，還必須很好地適應現(xiàn)代生活方式。但是在現(xiàn)實生活中，購房者去看房會發(fā)現(xiàn)一些設計問題其實具有普遍性，有些不夠重視的地方經常出現(xiàn)類似的錯誤。很多時候，住宅戶型的不盡如人意之處并不是因為面積不夠，而是由于細節(jié)處理不好與思考不到位造成的。

常見的3種戶型設計不合理

功能空間使用不合理：房屋功能空間，如：衛(wèi)生間、廚房、餐廳等使用上不合理(廚房偏小、廁所偏大、廳小室大等問題)

活動空間結構不合理：房屋層高超過2.6m或者不夠2.6m，過道及客廳狹長窄等，居住者由于不合理的結構尺寸，在其間行走活動時多有不便。

房屋水電設置結構不合理：衛(wèi)生間廚房的下水道、廚房煤氣管道、排風口、房間窗戶、樓梯等等位置設置結構不合理。

破解：

在剛需市場下，實用才是王道，聽著花哨，實際布局不合理的戶型還是敬而遠之比較好，不要一時貪圖便宜。首先，要注意最小房間的面積，至少要能放下床、書桌，不至于小而無用，到最后3房變2房；對于功能區(qū)間，比如廚房、衛(wèi)生間區(qū)域，最好能去樣板間或現(xiàn)房親身感受，而不只是聽售姐神侃。除了面積，還有各房間的組合搭配、是否干濕分區(qū)、動靜分區(qū)等等，都是選擇戶型時必須考慮到的，總之，各功能區(qū)間必須具有一定合理性才適合家居生活。

綠地變身停車場 業(yè)主傻眼

鄭州鄭東新區(qū)新東站附近某樓盤賣房時承諾地面全部綠地，但眼看著就要交房了，業(yè)主卻傻眼了，因為此前沙盤上該有的綠地縮水，部分地塊建起停車位，此前標榜的“健康運動型社區(qū)”、“人車分流”也沒有實現(xiàn)。

業(yè)主莊先生說，兩三年前他買房時，廣告打的就是“健康運動型社區(qū)”。沙盤模型上，小區(qū)運動配套有羽毛球場、健身跑道、高爾夫球桿練習場等，當時銷售人員還告訴他，“機動車是不能進小區(qū)的”。

業(yè)主林女士也說，當初買房時，銷售人員承諾不僅運動設施齊全，小區(qū)內還實行人車分流，考慮到家里有老人小孩，在這樣的小區(qū)里運動更安全，“這又是國企樓盤，應該不會錯”，最后才選這里。

此事已引發(fā)上百業(yè)主不滿。業(yè)主們均認為，開發(fā)商虛假廣告，涉嫌誤導性宣傳，要求開發(fā)商立即停止施工，按照沙盤與廣告宣傳及銷售人員此前承諾，取消停車位，恢復綠地。

破解：

沙盤是小區(qū)的縮影，在沙盤上，小區(qū)密度是否過大、建筑與景觀的搭配是否協(xié)調、內交通的分布是否合理、公共設施的分布是否人性化、小區(qū)與周邊環(huán)境的關系等都一目了然，小編提示各位，這些對以后的居住質量影響很大，也是購房者在不同樓盤之間比較應考慮的關鍵因素。

樓盤沙盤模型是廣告形式的一種，業(yè)主可以根據(jù)廣告法的“虛假宣傳”起訴開發(fā)商，再者，作為消費者，業(yè)主有權要求查看規(guī)劃圖紙，建議業(yè)主向房管部門或住建部門反映，要求開發(fā)商進行整改。

根據(jù)《物權法》第七十三條：建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有并有權組織。

對于配套設施被隨意更改，在法律上的解釋是‘合同中有約定的按照約定，沒有約定的由雙方協(xié)商’。但在實際操作中，一旦雙方事先沒有約定，往往會演變成為曠日持久的糾紛。小編明確告訴購房者，小區(qū)的規(guī)劃不可以隨意更改，如果確需更改，必須征得三分之二以上的業(yè)主簽字同意，符合國家相關法律法規(guī)的規(guī)定，辦理相關手續(xù)，并且不得侵犯其他相關業(yè)主的利益。

小編特別提醒，對于開發(fā)商樓盤廣告中有必要將具體的綠化面積、分布等一定要寫入合同。并明確約定沒有或部分沒有這些基礎配套設施時開發(fā)商應承擔的責任。另外，購房者最好對這些售樓廣告和沙盤資料等妥善保管，以備日后發(fā)生糾紛時作證據(jù)使用。

1.8米女兒墻 采光被擋死

王先生去年買了一套位于三樓的房子。在王先生出示的一份購房合同上顯示，房屋于2016年10月1號交房，本該高高興興收房的王先生一家人卻發(fā)現(xiàn)，房子出現(xiàn)問題了。

這還沒有取得建筑工程竣工驗收合格證，王先生自然也就不敢收房，加上銷售人員之前所說的只有1.2米的女兒墻，現(xiàn)在建成了1.8米，房屋的采光受到了極大的影響。而王先生也多次找到開發(fā)商，開發(fā)商多次推脫之后，到現(xiàn)在一直未能得到回應。

破解：

除了法律之外，《中華人民共和國國家標準城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》規(guī)定：大城市住宅日照標準為大寒日≥2小時，冬至日≥1小時，老年人居住建筑不應低于冬至日日照2小時的標準;在原設計建筑外增加任何設施不應使相鄰住宅原有日照標準降低;舊區(qū)改造的項目內新建住宅日照標準可酌情降低，但不應低于大寒日日照1小時的標準。

除了采光時間小于上述標準應該獲賠外，還有一種情況應該獲賠：采光雖然符合國家日照標準，但新建筑物使相鄰的原先的建筑物的采光低于原標準。

可按照房屋建筑面積與開發(fā)商協(xié)商給予一次性經濟補償，應請求相關行政機構協(xié)助，排除妨礙，賠償損失。

諸如此類.....

小區(qū)規(guī)劃中還有更多不便之處

在總體規(guī)劃的時候，人車分流作為一個基本思想，在方案中都有很好的體現(xiàn)。某項目人行步道的門沒有開放，主要的原因是值班崗亭的設計和流線的設計結合不夠，管理不便，導致實際的實施情況和設計的初衷不能很好的統(tǒng)一。

隨著社會的發(fā)展，機動車也越來越多，園區(qū)內的交通主干道設計成環(huán)形，但在北區(qū)未能貫通，給人走到盡端的感覺，如果能夠連通，會有更為通暢的效果。

某項目會所和幼兒園由一條半圓形的道路與主干道相連，幼兒園位于中間，會所位于盡端，導致車流、人流干擾嚴重，影響小區(qū)的品質。

道路交通標識（指示）在已建成的樓盤中未規(guī)劃設計，目前小區(qū)規(guī)模越來越大，此項設計將尤其重要。某小區(qū)內有死胡同，既沒有回車場地又沒有明顯的指示標志，給業(yè)主和訪客帶來不便。

......

小編提醒

一般購房者走到售樓部看房，置業(yè)顧問會第一時間熱情地為其規(guī)劃“未來的宏偉藍圖”，“等我們的房子建好了，就是中央景觀，綠草如茵……青山綠水，鳥語花香，生活環(huán)境不用擔心一定是區(qū)域最好的?！边@些話聽聽就行了，切記要親自去小區(qū)附近走走，勘察下。

看房過程中，購房者不要將沙盤當做最直觀的了解項目，這些沙盤里的坑，不容忽視。為了美觀，沙盤中常會把小區(qū)內的變電站、垃圾箱、化糞池、水泵房、燃氣房、地下車庫出入口等隱藏、模糊或偏移，比如用綠地取而代之?？瓷潮P時，一定要問清楚這些公共設施的具體位置、高度及與樓棟之間的距離，尤其是打算考慮低層住宅的安友們，因為看沙盤模型是俯視，而實際將會平視這些公共設施，會出現(xiàn)因過高或過近影響窗前景觀的情況。

最后一點很重要，購房者不能僅憑開發(fā)商給出的宣傳冊，或口頭上的承諾來研判小區(qū)規(guī)劃，某些重要的細節(jié)必須寫進購房合同，以保證其有效性。

結語

防范開發(fā)商更改規(guī)劃比較困難，甚至是防不勝防，這方面政府應該起到更好的監(jiān)管作用。同時，業(yè)主們自己也需要對樓盤動態(tài)保持關注。例如，規(guī)劃更改是有法定公示期的，公示期內，根據(jù)《行政許可法》等相關規(guī)定，只要是利害關系人均可提出異議，不管是一人還是多人，人越多就越代表多數(shù)人的意見，越能夠影響到規(guī)劃部門的裁定結果。如果想要了解自己所在小區(qū)的規(guī)劃變更情況，業(yè)主可以上規(guī)劃局網站、售樓處、建設用地現(xiàn)場查閱。

買過房的朋友們，如果在入住的過程中，遇到開發(fā)商隨意更改小區(qū)規(guī)劃，首先組織幾個小區(qū)業(yè)主代表，拿著之前保留的合同等證據(jù)找開發(fā)商協(xié)商，如果協(xié)商無果，找相關政府機構出面解決，必要的話，走法律程序，切莫沖動行事。

最后愿所有購房者可以住上自己滿意的房子。