文|金穗源商學院 王皓鵬

在進行土地增值稅清算的時候，企業(yè)往往因為資料不完整，不能準確合理確定收入與扣除，或者因為查賬征收稅負較重，故意形成核定征收的“假象”。不論是什么原因形成的，核定征收作為一種懲罰措施，值得我們去研究，那我們今天聊聊土地增值稅核定征收的政策。

土地增值稅核定征收分為兩類，一類是核定征收率，一類是四項費用核定。

一、核定征收率

《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）文件第一次清晰的規(guī)定土地增值稅核定征收率的原則性規(guī)定，相關表述如下：規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞。

核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

該文件作為土地增值稅核定征收率的綱領性文件，其他省市紛紛制定本地的核定征收率。核定的方式簡單分為兩類：

1、按照房屋類型或者兼顧地區(qū)來確定核定征收率。如青海、寧夏、內蒙、江西、濟南、青島等。附寧夏的核定征收率表。

寧夏回族自治區(qū)地方稅務局土地增值稅核定征收率表

2、按照銷售價格來確定核定征收率的。如《海南省地方稅務局關于調整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收辦法的公告》（海南省地方稅務局公告2012年第3號）規(guī)定土地增值稅的核定征收率 ：對納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照單個清算項目已售建筑面積的銷售均價確定核定征收率，具體如下：

（一）銷售均價未超過8000元/㎡的，核定征收率為5%；

（二）銷售均價超過8000元/㎡、未超過10000元/㎡的，核定征收率為6%；

（三）銷售均價超過10000元/㎡、未超過20000元/㎡的，核定征收率為8%；

（四）銷售均價超過20000元/㎡、未超過30000元/㎡的，核定征收率為11%；

（五）銷售均價超過30，000元/㎡的，核定征收率為13%。

二、四項費用的核定

《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）http://mp.weixin.qq/s/PHk-oKPJilfQavpsvFdtyA文件規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

以上規(guī)定清晰指出，當企業(yè)資料不全或者憑證不符合清算要求的話，稅務機關可以核定四項費用在稅前扣除的。這里需要提醒廣大穗友注意：四項費用是扣除土地和公配之后的費用。主要原因是土地成本大部分企業(yè)都可以準確計量并提供相關票據(jù)的，公配由于規(guī)劃的不同，各個企業(yè)是不一樣的，因此土地和公配不適合進行核定。

關于四項費用的核定，浙江、北京、安徽宣稱出臺相關文件，摘錄如下：

1、《浙江省地方稅務局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算四項開發(fā)成本核定辦法的公告》（浙江省地方稅務局公告2016年第20號）文件規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的“四項開發(fā)成本”的憑證或資料不符合清算要求或不實的，主管地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門定期公布的建安造價定額資料，結合房屋建造年份、結構、用途、區(qū)位、材料等因素，核定“四項開發(fā)成本”的單位面積金額標準。

2、《北京市地方稅務局關于土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知》（京地稅地[2009]245號）文件規(guī)定：

分類房產(chǎn)單位面積四項成本核定表

說明：多層是指七層及以下的住宅或辦公樓，高層是指七層以上的住宅或辦公樓。

3、《宣城市地方稅務局關于土地增值稅清算四項成本扣除有關問題的公告》（宣城市地稅局公告2011年第2號）文件規(guī)定：

宣城市2005-2010年度

房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅四項成本扣除標準額度表（單位：元/平方米）