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自駕考察江浙滬房產(chǎn)四個多月，長沙大戶看到的賺錢機會……
前言
說句或會被罵的話：很多有錢人之所以成為有錢人，是有道理的。
他們中的很多人，學(xué)習(xí)欲望和學(xué)習(xí)能力很強，對信息反應(yīng)敏感，勤于思考，勤于行動。
本文作者“謙和屋”是他們中的一位。他是股市里積極參與股東大會、獨立思考長期持股的大戶，也是在多個城市考察、擁有多地物業(yè)的房地產(chǎn)投資者。
他還喜歡慷慨分享和交流，本文是“謙和屋”近幾個月在江浙滬房地產(chǎn)考察的所見、所聞、所思、所感。
從中既可看到謙和屋的草根調(diào)研情況，也可看到一個有錢人的思維方式。我們摘選原文中部分，看重的是后者。文中的數(shù)據(jù)真實性，我們未做核實，有心者自己查看。
謙和屋原文超過3.8萬字，有趣、有料、有人文、有溫度。為了節(jié)省讀者時間，“聰明投資者”刪成約1.7萬字。查看原文或轉(zhuǎn)載可到“謙和屋”公眾號（qianhewu2008），本摘錄嚴禁轉(zhuǎn)載。
游歷四個多月，我對江浙滬房產(chǎn)的一些考察及思考
大概從2017年7月底開始，我在江浙滬盤桓了四個來月，實地去了十來個城市，自駕去的，車子開出去的時候，還才三五百公里里程，回程到了將近一萬公里了。收獲不少，感觸良多??！
房產(chǎn)一直是我持續(xù)研究思考的一個方向。正好我在寧波也有房產(chǎn)，所以，帶著家人以寧波為中心，就這么兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)游歷了四個來月。有一些見聞和感悟，在此和各位好朋友們分享。
我和很多朋友交流投資的時候，發(fā)現(xiàn)有個很有趣的現(xiàn)象。
投資證券市場有一些好朋友，交流的時候，發(fā)現(xiàn)對房產(chǎn)很有曲解，甚至排斥。
同時，另一些投資房產(chǎn)的好朋友，也對證券投資充滿了排斥，甚至執(zhí)念。
作為曾經(jīng)職業(yè)做過二手房以及現(xiàn)在職業(yè)投資的我，把自己的一些經(jīng)歷做分析，提供另外一個角度，供各位參考，斧正。
我對房地產(chǎn)投資的基本判斷
我大致有如下結(jié)論，供各位朋友們參考。
首先，我認為，中國未來會發(fā)展成一些大的城市集群。
1，以北京為中心的京津冀城市集群。
2，江浙滬城市集群。
3，武漢長沙雙核心的中部城市集群。
4，珠江三角洲的城市集群。
5，重慶成都雙核心的西部城市集群。
6，沒了……
其次，這些城市集群會越來越大，越來越強。然后，年輕人，大部分陸陸續(xù)續(xù)到上述城市集群。其他城市陸陸續(xù)續(xù)逐步縮小。
我個人投資房產(chǎn)，大致就會在這些城市做選擇。
有些朋友非常幸運，出生成長在這些城市，區(qū)域，就會占有非常大的優(yōu)勢?？鐓^(qū)域投資有很多彎路要走。沒辦法，我也在走這個彎路啊……
我個人大概會重點看——
1，江浙滬城市集群，
2，珠江三角洲城市集群。
這次主要說江浙滬地區(qū)。
為什么我認為房地產(chǎn)投資是我投資理財?shù)闹匾粔K呢？
核心在于房地產(chǎn)的利潤，有三塊可以吃。
這三塊，都吃上了，整體的收益就會比較高，而且，相對較安全。
第一塊，房產(chǎn)本身的增值。
第二塊，房貸的杠桿，即房貸可以再投資。
第三塊，房租收入。
先說第一塊，房產(chǎn)本身的增值。個人認為，房產(chǎn)要細分之后看。未來，會在中國呈現(xiàn)完全不同的態(tài)勢。這一點，會和股市特別像。
有些城市還會漲，實在漲不動了，就橫盤震蕩一下，休息休息，再接著漲。
但是，更多的城市，就不會漲了，且很有可能下跌，哪怕是明面上不跌，最后實質(zhì)上是跌的。
（幾乎越來越肯定，隨著二手房中介的招安收編，房價幾乎可以肯定很難跌了，至少臺面上如此。）
過去近20年，中國應(yīng)該是全國普漲。這是很正常的，相對于貨幣的超發(fā)，房產(chǎn)增加的速度太慢太慢了。畢竟，錢增發(fā)起來快啊……房子得一磚一瓦蓋啊~
但是，這幾年就非常明顯了，有些地方漲幅就較小，有些地方漲幅就較大。未來，我認為，這種情況會越演越烈。
有些地方不但沒有漲幅，甚至?xí)缀鯖]有流動性?？赡芪磥砦宓绞?，或者更久，這種情況就會發(fā)生。
我這次在江浙滬游歷發(fā)現(xiàn)，富裕如此的地方，都有很多小一點的城市，幾乎看不到年輕人，晚上街道上安安靜靜……
可以想象，再過十來年，這些城市會如何。
那么，全國另外那些不這么發(fā)達的地區(qū)呢？像不像股市？好的股票會一直漲，漲十幾年，幾十年，差的股票ST，摘牌……
對房地產(chǎn)定價系統(tǒng)的思考
我提出一個非常值得我們認真思考的問題：
房產(chǎn)的定價系統(tǒng)和股市的定價系統(tǒng)有什么差別？如何面對處理這些差別？
我個人認為，這是一個巨大的BUG，里面的道道太多了。
眾所周知，股票的定價系統(tǒng)，直接在軟件系統(tǒng)里面撮合成交，由于A股的成交量非常大，所以，折價溢價不大，往往每股差不了幾分錢。
然而，朋友們，請你們現(xiàn)在思考回憶一下，房產(chǎn)定價系統(tǒng)是哪里來的？
中介！散布在城市里大大小小的中介。
這就尷尬了……
這么嚴肅的買賣房子的大事情，往往成百萬，幾百萬，上千萬，最后定價系統(tǒng)這么兒戲？中介可以隨意寫價格，報價格……
是的，就這么散，都散了幾十年了……
這里面就有很大的BUG！
但凡是網(wǎng)上找到的中介網(wǎng)站報價，都是相當不準的，實際到成交價上下能差20%以上，可能貴，可能便宜。
倘若房型是洋房或者別墅或者工業(yè)商業(yè)地產(chǎn)，差價可能上下50%都不好說。
是的，就這么離譜。我看了很多年房子了。對這個定價系統(tǒng)感受就是——散，亂。
我個人不太傾向跨區(qū)域直接購買新房，你找開發(fā)商買房子，你是弱勢，全款能打到96折就不錯了，一兩套房子的，現(xiàn)在還不一定有資格買。
我喜歡找二手房買，買那種次新房。就是建了五六年以內(nèi)的，干干凈凈，清清爽爽。
但很多城市，尤其一線城市，稅是奇高無比，幾乎沒有騰挪空間的，最后實際交易完畢之后，發(fā)現(xiàn)想象的收益率和實際的收益率差距還挺大。
所以，關(guān)于第一塊收益——房產(chǎn)增值的部分，我個人的操作手法是：
盡可能折價，至少平價買房子，這幾乎就排除了新房，且要花較大的精力，因為得一套一套淘啊。
其次，我的持有時間，必定就會長達很多年。
舉例，100萬買進，一年就算漲30%，實際交易的時候，可能折價一部分，摩擦費用一部分，最后，到手的漲幅不知道還有20%沒有?？鄣魟谛膭诹Φ某杀?，機會成本，其實所得寥寥。
但是，持有十年，按照15%左右的收益，就是翻四倍左右，這時候，整體算總賬的時候，會比較劃得來一些。（且持有時間長，相當于摩擦費用平攤了。）
第二塊收益——房產(chǎn)的貸款再投資。
這道理很簡單。但實際操作起來，很多人做不太好。我也在學(xué)習(xí)摸索階段。
房產(chǎn)三個收益中，我個人最看重貸款再投資這個收益。其次，才是房產(chǎn)增值的收益，最后，才是房租的收益。
我個人認為，真正值錢的，是貸款！倘若一套房子無法貸款，我想，我多半不會去投資房產(chǎn)，因為，房價的漲幅，沒有我投資股市的漲幅大，且流動性很成問題。
北上廣深的房價，十年大概六七倍吧，不同的房子漲幅差距很大的。大概每年20%左右的年化收益算上層的了。
但是，一旦漲了上十倍的房子再賣出的時候，把摩擦費用算上（稅金，中介費，誤工費等折算）。實際上，真的和投資股市的收益差不了幾個點。
關(guān)鍵是，損失了流動性。（一般交易到拿到錢，能在兩三個月完成的，都算不慢的了。）
真正讓投資房產(chǎn)變得無比美妙的是，低至3成的首付，和低至四五個點的利息，以及房貸這種按月還款，不用展期，幾乎不怕爆倉的杠桿方式。這才是真正值錢的地方。（目前可以看到，這是一個夢……）
沒有這一塊收益，我想，我多半不會去投資房地產(chǎn)。而有了這塊收益，那么，意味著我四五個點貸出來的錢，投資股市或者再投資房產(chǎn)能獲得15%左右的收益，我就平白無故多出十來個點的額外收益，且相對比較安全。
有人直接拿貸款又去投資房產(chǎn)，然后再用這樣的方式重復(fù)很多次，原理有些像牛市中不斷質(zhì)押上漲的股票來融資再買進一樣。
我自己不太喜歡搞得比較緊張，所以，一般我不太會這樣做。
第三塊收益——房租收益。
在職業(yè)房產(chǎn)投資人中間，很少看重這一塊的。原因是，收益實在太少了。
在北京，可能一套1000萬的房子，能租十多萬就算好的了。一年收益一兩個點，還要給配好家電家具，隔三差五還要過去和房客打打交道，幫幫忙啥的，怎么算怎么不劃算。甚至，最后家具家電一折舊，還得小虧一點，哎……
房租收益主要是商業(yè)工業(yè)地產(chǎn)類的才吃得多一點。
正巧，我們自己有投一點點，比如，寫字樓，我大致計算過，按照買入價格算，約租金收益9%左右，但是，請注意啊，寫字樓的裝修折舊是較少的。
無論是毛坯還是精裝，因為租客對公司整體形象有要求有設(shè)計，所以，這部分裝修費用是租客來承擔(dān)，房東會要給出裝修期，依照房子的大小，從1個月到6個月不等。
相比住宅，裝修家電家具折舊少了很大一塊，房東房客打交道也不那么費心。
在中國的今天，由于大量投資房產(chǎn)的人持有物業(yè)且暫時幾乎沒有物業(yè)稅，導(dǎo)致市場上有相對足夠的房子出租，所以，可以花十來萬在北上深租上千萬的物業(yè)。假設(shè)出了房產(chǎn)稅，很多人天真的認為，會打壓房價。
我個人認為，打壓房價幾乎不可能，倒是非常有可能提升房租。（尤其一線城市）
我太太的妹妹去年剛到華爾街一家投行，這次回來告訴我們，她租了一個稍微好一點的單間，1600美金一個月。
房租收益還有一種吃法也比較高，就是工業(yè)地產(chǎn)。但是，一般是公司化操作，也幾乎無法大量操作。大概租金收益能有10%左右。
以上就是房產(chǎn)投資我個人實踐的三種收益方法?；旧?，還是可以直接拿來運用的。目前看來，收益還是勉勉強強過得去的。
投資該選擇哪個城市
那么具體到投資該選擇哪個城市呢？
我個人選擇城市的標準是——在判斷未來發(fā)展大概率向好的前提下，選擇自己喜歡的城市。
這次主要分享一下江浙滬地區(qū)。
先從寧波說起吧。
寧波這個城市特別有意思，房價令人想不到的平和。但是，收入?yún)s是很高的。
寧波這幾年似乎沒有那么突出了，或許，是周邊城市發(fā)展越來越好了。尤其是杭州的突飛猛進。
2009年，杭州gdp約5100億左右，寧波4200億左右，差距900億左右。2016年，杭州gdp約11000億左右，寧波gdp約8500億左右，差了2500來億了。
我親人也有在寧波投資了很多房產(chǎn)的，關(guān)于寧波房產(chǎn)，我個人的意見是，本地人投資自住肯定是沒有太大問題，但是，未來發(fā)展我認為可能不是最好的選擇。
原因很奇特，浙江這邊啊，至少以前來說，省會沒有壓倒性優(yōu)勢。而是幾乎所有的城市都富裕，尤其人均很富裕。
那就導(dǎo)致一個情況，浙江的年輕人巨喜歡留在本地發(fā)展。
寧波人本來就不太選擇出去，（出國的倒是不少）那么，有沒有很多人選擇來寧波呢？
我認為，選擇到浙江發(fā)展的朋友，首選或許不會是寧波，可能是杭州。這樣來說，房產(chǎn)的發(fā)展，有一個很核心的增量——新城市居民。就打了折扣。
所以，我認為，如果不是本地人，選擇寧波投資房產(chǎn)并非是最棒的選擇，當然，絕對是不錯的選擇。
目前，在寧波大概一萬多還是可以買到不錯的房產(chǎn)的，論租金收益，還是能吃兩口的……（現(xiàn)在一萬多不太好找了……）
寧波往東，有個舟山，房價還是便宜，投資的話，可能不是最好的選擇，因為二手房市場不活躍。
紹興是一座非常美的城市。房價也不貴。一萬出頭。也就可惜在二手房市場不活躍。
特別提醒一下，一個二手房不活躍的城市，投資房產(chǎn)還是需要稍稍謹慎一點。因為，房產(chǎn)三塊利潤中的——房價漲幅這一塊，在兌現(xiàn)的時候，會有些麻煩。
要么時間上會很長，就是賣很久才賣得掉。要么就是價格上要有折扣。總之，會有一些些的不如意。
投資的朋友要提前有心理準備，并做好策略。很可能要賣好幾個月，或者折價10%-20%，這個最好一開始就打在成本里面。
我認為能跨區(qū)域投資的地方，或許寥寥，甚至沒有也可能。這也像股票，A股幾千只股票，到最后，能長期跟蹤的，或許不過幾十只，能最后等到購買的，或許只有十幾只，甚至，幾只而已。
不過，好消息是，只需要幾只股票，也只需要幾套房子，大概就能獲得令人滿意的收獲了。
投資房地產(chǎn)切忌平均思維
我個人認為，第二個房產(chǎn)投資的BUG是——平均思維。
經(jīng)常有朋友會問我：
“我在XX市，你說，我們未來三五年的房價，還會漲么？”
“你說，全國漲了這么多年了，接下來，我看，肯定會跌，你覺得呢？”
“你說，全國漲了這么多年了，接下來，我看，肯定會漲，你覺得呢？”
……
類似的問題，我總是無從下口，因為房產(chǎn)投資是不太care這種平均思維的。
這個坑，投資股市的朋友，特別容易遇到。因為，股市一旦牛市來了，大部分都會漲，一旦熊市，大部分都會跌。
可是，房地產(chǎn)投資完全不是這個邏輯，平均思維會吃很大的虧啊。
我個人認為，原因大致有這么幾點：
1，房產(chǎn)由于總價很高，導(dǎo)致多數(shù)人投資覆蓋面較小。
房產(chǎn)一套下去就是上百萬，甚至幾百萬，上千萬，怎么分散？
對比股票投資，這就是相當于集中投資到一支，最多幾只股票上面，且很難調(diào)倉換股。（摩擦費用和政策限制）那么，就會出現(xiàn)，全國普漲，你依舊不賺，甚至虧損。
我太太十來年之前在杭州有套物業(yè)，這十來年，杭州房價漲瘋了，可是，由于那套房子是很奇特的企業(yè)自籌建房，最后并沒有賺到杭州幾倍樓市的漲幅。
房產(chǎn)投資，絕對不要用平均思維。
2，意外情況會令人——很意外。
房子不像股票，股票對應(yīng)的是企業(yè)，企業(yè)是活的，有自救能力，萬一沒自救過來，流動性還是有，多少能賣點兒出去。
你像樂視，出這么大狀況了，現(xiàn)在還是能賣掉。（后記，發(fā)文數(shù)月后，樂視被恒大大額注資了，你看，股票至少還有哪怕很微小微小的希望……）
而房地產(chǎn)一旦有意外，第一危險的，根本不是價格下降，而是流動性鎖死，更離譜的，可能連出租都出租不出去，貸款也貸不了，還要貼物業(yè)費，還要花精力照顧，未來可能還要貼稅。
比如牽扯非常多法律問題的房子，完全賣不出去。哎，我又來獻身說法了……
十多年前，我和我兄弟在北京天津待了一年半，當時在一個天津叫做華苑的地方租了一間房子，沒曾想到，這間房子有法律糾紛，房東欠了別人一百多萬，是個老賴……
好家伙，某天有人敲門，我不疑有他，開門迎客，結(jié)果涌進來一家子人，開了眼界了，八十多歲老兩口，兩對五十多歲夫婦，這六位，進門就往沙發(fā)一坐，也不當自己是外人，就把腿盤上沙發(fā)。
我們傻了，這是什么情況?。?/p>
后來得知，這一家子，好不容易找到這個老賴的房產(chǎn)，就賴這里了，這家子也不說什么，自帶干糧，睡地上……報警也沒用，警察來了，說這是經(jīng)濟糾紛，找房東，更沒用，來都不敢來。
各位，這樣產(chǎn)生意外的房產(chǎn)，一旦你買了，等待你的，將是充滿了意外的生活體驗，對不？
現(xiàn)在還有朋友問我法拍房能不能買，好便宜啊，我都說，水太深，朋友……
3，不同小區(qū)的差價，可能超過你的想象。
我自己買過一些物業(yè)，所以，多少算有些經(jīng)驗。我建議選小一點的小區(qū)，選貴一點的小區(qū)。
為什么呢？
第一，小區(qū)大，物業(yè)品質(zhì)大概率就會降低，這已經(jīng)屢屢發(fā)生了。
您想想啊，假設(shè)每100戶配一個保安，1000來戶的小區(qū)，大概是十多位保安，就可以了，5萬戶的小區(qū)，那不得500名保安啊？
顯然，這么大的保安群體難以有效管理，事實上，我們發(fā)現(xiàn)，部分小區(qū)被盜案子就是極少數(shù)離職的物業(yè)人員干的。因為，流動性過大，很難把控。
第二，小區(qū)過大，意味著住戶很難團結(jié)。我現(xiàn)在這個小區(qū)，才四百來戶，業(yè)主巨團結(jié)，大家有個群，小區(qū)里面一有風(fēng)吹草動，大家群里就馬上溝通，已經(jīng)驅(qū)逐好幾家改成高端民宿賺錢的商家了。但是，巨大的小區(qū)，很難做到這一點，
為什么選貴的小區(qū)呢？道理很簡單，一來品質(zhì)相對較好，二來，價格本來就是一種篩選機制。
貴的小區(qū)，你自己住，你將來的鄰居素質(zhì)就會較好，出租，將來租客的素質(zhì)就會較好，出售，能接受高價格的買家，購買力也會比較好一點。（相對而言啊，不要絕對化了哈~）
就這三點，你就會發(fā)現(xiàn)，平均思維會在房產(chǎn)投資上，出現(xiàn)巨大的坑。隨便碰上一個，都會元氣大傷。
江浙滬不宜跨省投資和適宜投資的城市
剛才說了寧波，舟山，紹興等地，接著說江浙滬其他城市。
嘉興是一個很棒的城市，關(guān)鍵是，房價還不貴喲~
嘉興在我看來，最大的好處是，是個中間地段。
到上海、杭州百把公里，到蘇州大幾十公里，開車很快就到了。
如此重要的三個城市，嘉興在中間。房價多少？一萬多哦~
數(shù)千年來，嘉興一直是人口聚集的地方，嘉興人口460萬左右。
但是！人口流入的速度很慢很慢，每年就兩萬人……
這基本上可以推斷出，將來嘉興全城市普遍的房價上漲，是有一定難度的。因為接盤的人，很少……
如果是投資型去購買房產(chǎn)，想吃租金或者房價漲幅，我看還是需要再謹慎一點。還是那句話——成也居中，敗也居中。江浙任何一個城市居民想走出來發(fā)展的，首選很難是嘉興。
上海，蘇州，杭州，對于普遍性的職場發(fā)展，恐怕都會比嘉興好?？赡苋舾赡曛?，這些城市的溢出效應(yīng)會彌散到嘉興。
再來是湖州。湖州緊鄰太湖，古鎮(zhèn)、街道真的是一種歷史名城的味道。
我個人認為，自住肯定是可以的，待著多舒服，但是，投資還是再考慮一下，原因還是城市規(guī)格比較小，兩三百萬人口，流入速度比較慢，好進不好出。
說了這么多我認為不太好跨省投資的城市，現(xiàn)在，總歸還是要說一個我重點看的城市，未來可能會投資房產(chǎn)的城市了。
蘇州。蘇州的樓市讓我一開始弄不明白。印象中，工業(yè)園區(qū)的房產(chǎn)不值錢，到處都是公司，人多，又雜，環(huán)境肯定也好不到哪里去。
但是，到了蘇州，嚇我一跳，工業(yè)園區(qū)的房價三四萬很正常，非園區(qū)的房產(chǎn)，一兩萬都還找得到。這就奇怪了。
我去了趟工業(yè)園區(qū)。一下就明白了，這哪是工業(yè)園區(qū)啊，是公園區(qū)吧……
這個工業(yè)園區(qū)啊，是中國和新加坡政府的合作項目。一個園區(qū)就有一百多萬人口。
蘇州2017年GDP大概1.7萬億。你猜園區(qū)占了多少？2350億。
一個工業(yè)園哦，嚇人不？
我在這個園區(qū)開車逛了一天，巨大！而且，感覺人也比較悠閑，我沒有想到，工業(yè)園區(qū)還有這樣的打開方式。
這個園區(qū)里面，基本上都是高端制造業(yè)、服務(wù)業(yè)，不是那種重工業(yè)、低端制造業(yè)的園區(qū)，整個環(huán)境非常之好。
里面很多新加坡，港臺的商人。租金也不低。三房兩廳的房子，裝修好點，租個五六千我看沒什么問題的。
環(huán)境非常好，人文也相當不錯，規(guī)模足夠，進得去出得來，長持的話，租金也不低，租房者購房者的素質(zhì)也比較高。
基本上，整體看下來，沒有什么非常特別的硬傷。
硬說的話，我也只能說，過于集中在園區(qū)企業(yè)了。相對于歷史悠久的富庶之地，還是略顯孱弱。
但是，再怎么看，綜合條件下來，未來五到十年，也是妥妥的了。
可是，園區(qū)之外的，發(fā)展就高低不同了。
整體看來，蘇州是一個很棒的城市，浙江和江蘇幾乎都這樣，省會城市和其他城市差距不大，甚至，省會城市多年下來，一直還沒有其他城市經(jīng)濟好。
比如，蘇州2017年gdp達到1.7萬億，南京是多少？1.1萬億左右。蘇州一個城市，干了超過20%的江蘇的GDP。
注意啊，這里隱含著投資房地產(chǎn)的一個很重要的邏輯啊。是什么呢？是不能光看GDP，光看人口情況。
舉例，寧波和長沙非常類似，人口，GDP，面積等等。而且，顯然，寧波在浙江，經(jīng)濟基礎(chǔ)好于長沙。
但是，我個人投資房產(chǎn)，若一定要在這二者之中選擇，我就會選擇長沙，為什么呢？因為頭部效應(yīng)。
整個湖南或者周邊地區(qū)，要北上廣發(fā)展的，全走了，在湖南發(fā)展的，基本上，除了長沙沒得選了。而寧波就不是這樣了。南京與蘇州也是這樣的邏輯。
蘇州的GDP能夠在全國看來這么逆天，這肯定是有原因的。最簡單一點，營商環(huán)境好，經(jīng)濟較發(fā)達。這兩點，基本上，就確保投資房產(chǎn)不會出大問題了。
更重要的是，蘇州是幾千年下來，慢慢發(fā)展，人們在此地，慢慢繁衍生息的。我認為，更加穩(wěn)固。
我每個城市去看的時候，必去的地方是大學(xué)。
假設(shè)投資房地產(chǎn)去考察一個城市，時間原因，只有三個地方讓你去游覽，你會選擇哪三個？
我會選擇——大學(xué)區(qū)域，商業(yè)區(qū)域，地標性區(qū)域。
假如只有兩個地方可以選，怎么選？
我會選擇——大學(xué)區(qū)域，商業(yè)區(qū)域。
假如只能選一個呢？
那我就會選——大學(xué)區(qū)域。
為什么？
我是通過長期持有的方式來投資房地產(chǎn)，一般來說，吃三塊利潤，一塊是貸款的利潤，一塊是房租的利潤，一塊是房價的漲幅。
我個人持有的房產(chǎn)至少是五年以上，事實上，我個人至今還沒有賣出過持有的物業(yè)，由于摩擦費用的關(guān)系，賣出再買入，變得無比艱難，無比費錢，無比費精力。所以，我是長期持有。
由于是長期持有，所以，租賃與出售這二者的客戶，將會是我未來需要打交道的客戶。我至少，得要明白我的客戶在哪里，大概是什么樣子，才好量身為他們打造產(chǎn)品吧?。海?/p>
所以，當我準備購入房產(chǎn)的時候，我首先摒除的就是非常低端的房產(chǎn)。
因為，未來租客與接盤者會讓我打交道比較艱難，可能花費很多心思精力。
這里說的并不見得是錢多錢少，我指的是人員的素質(zhì)。
如果人員素質(zhì)不高，未來出售出租都會打折扣，其次，很可能和鄰居處理不好關(guān)系，這筆賬，多多少少都會算到我頭上。我不太喜歡這樣的賺錢方式。
我也不太會選擇特別高端的房產(chǎn)，我指的是總價特別高。原因是，第一難以有好的租金回報，這里有人就會說我錯了，湯臣一品一年可以租到一百萬以上。
這里我說一個很多朋友容易忽視的地方——空租期。
我有些寫字樓在出租的時候，遇到過這樣的情況。租客租一年，然后，換租客之時，比如，年底退租，基本上，一兩個月的空租期是要做好心理準備的。所以，實際上，一年的租金回報會少15%左右。
這在商鋪投資上面極其明顯。別看著有些商鋪租金高，但是，很久都租不出去，最后算總賬的時候，發(fā)現(xiàn)租金回報還是不行的。
所以，總價特別高，（一般單價也不會便宜）租金可能還可以，但是，由于愿意花這么高價格的租戶，是比較難找的，就算找到了，也難以非常長期的租賃，（長期高房租，租客會自己買）并且，在租賃的時候，租客會比較強勢，房東反而比較沒那么強勢。
所以，我大致上，住宅的話，會投資單價中上的兩房兩廳，三房兩廳，四房兩廳，面積80-150左右，大概就是這樣的范圍。比較好出租，也比較好出售。
好了，說回為什么考察大學(xué)區(qū)域，商業(yè)區(qū)域。
因為我的潛在客戶就在這里，大學(xué)生最后兩年，準備進入社會了，大量的租賃需求，畢業(yè)三五年，基本也是租賃，這又構(gòu)成了大量的租賃需求。
三五年后，有經(jīng)濟能力了，要買房了，差不多也就是這些朋友們來買。所以，在投資之前，去大學(xué)看看，應(yīng)該懷著感恩的心，因為，若干年后，這些莘莘學(xué)子們，可能是你的租客，更可能是買你房子的朋友。
所以，每個城市，我?guī)缀醵家ギ數(shù)氐拇髮W(xué)，蘇州的大學(xué)讓我體驗尤其好！~
再來，說一下無錫市。
無錫2017年GDP破萬億了哦，全國破萬億的城市，只有14個，無錫就是其中之一哦。
看看其他的城市，北上廣深杭，重慶，成都，天津，武漢，蘇州，南京，青島，長沙，要么老牌一線城市，要么省會，要么直轄市，無錫啊，這個城市竟然經(jīng)濟這么發(fā)達，實在是出乎我的意料。
無錫的人口才650來萬啊！連長沙都800來萬人口了，青島更是900多萬人口啊。
我在無錫的商業(yè)區(qū)域看，檔次很高，商業(yè)真的很強，江蘇小天鵝，希捷國際無錫，江蘇陽光集團，江蘇華西集團，海瀾之家，太多了，無錫的上市公司達到75家。
這是什么概念??？杭州126家，蘇州102家，廣州94家，南京74家。
請注意，無錫竟然還有52家在非A股上市的企業(yè)。驚人??！
房價上，也體現(xiàn)了其經(jīng)濟水平，兩三萬的房價，怎么說呢？自己住的話，當然非常合適，但是投資來說，恐怕不會是我的首選。價格有些高，人口有些少。
我大概思路是，買房的話，首選還是省會，其次就是經(jīng)濟中心。比如江蘇，就看南京和蘇州，太多了就會看不過來，也沒有那么多資金去投資??！~
但是，這絲毫不能減少我對無錫的敬佩！
說了這么多，說一下幾個城市，杭州，上海，南昌，長沙等地。有一些是我需要著重看的城市。
對未來房地產(chǎn)投資的判斷
我不大深研房地產(chǎn)細則，尤其是宏觀政策。原因很簡單，一來，我現(xiàn)在不是從業(yè)人員，花太多時間了解，最后，自己買的一些物業(yè)，多10%、20%，也不會有本質(zhì)性的變化，即投入產(chǎn)出比不高。
二來，我都是用自己的錢投資房地產(chǎn)，是長期持有，即根本性看多，那么，細則導(dǎo)致的短期波動，我也不太需要關(guān)注。
三來，多年下來投資房地產(chǎn)，有一定的概念，一定的熟悉程度了，所以，也不至于荒腔走板。
以致于，我投資房地產(chǎn)的一些經(jīng)驗，分享出來之后，很多朋友看得懂。我如果解讀政策，分析模棱兩可，我估計，自己可能都看不懂了。
但是，最近一系列的政策，動作，讓我這個不太關(guān)注宏觀房地產(chǎn)層面的人，都開始關(guān)注了?？梢姡绊懼蟀?！~
我先給出結(jié)論吧。
大致上，我判斷，會在一段較長時間內(nèi)，中國的房產(chǎn)成為——傳家寶式房產(chǎn)。即，價格高位，較難買賣，較難產(chǎn)生現(xiàn)金流，產(chǎn)生持有成本。
似乎這段時間，中介產(chǎn)生了很多問題，黑心中介，虛假房源，轉(zhuǎn)款逃跑等等。
我告訴你，十多年前，就是這樣，且更加離譜。
可是，怎么現(xiàn)在就開始整頓全國中介了呢？（就在寫文章的這兩天，長沙省級D報撰文痛批長沙的中介亂像。之前就從未這么嚴厲的批評過……）
全國性的幾大中介不必說了，約談，整頓等等的！~我在長沙，一個二三線之間游離的城市，竟然在6月份，上千家中介門店停業(yè)整頓。
這在我的印象中，非常少見，甚至，幾乎沒有見過。以前北上廣有這樣的情況，二三線可是極少出現(xiàn)這樣的情況啊。
我在想，到底為什么？
我之前提出過幾個觀點，投資股市和投資房產(chǎn)很不同的地方，要特別注意。其中有一點就是——定價體系。
眾所周知，股票是交易所撮合交易，且設(shè)置漲跌停板，樓市完全不是這樣。
房產(chǎn)價格基本就兩種。一是新房，開發(fā)商定價，隨行就市（之前），你愿意定高就定高，只要你自己賣得出去，你愿意便宜賣就便宜賣。
目前看來，一二線城市，開發(fā)商已經(jīng)不太能這樣干了。限價給你限定住，且不得捂盤，就是限時賣出。
這一個定價體系，已經(jīng)差不多全國一二三線城市做到位了。反正就是新房不可能隨便開價，老大給你確定好利潤比例，相當于給你來料加工，你就是房地產(chǎn)界的富士康，咔咔走量吧~
朋友，有沒有覺得現(xiàn)在的新房質(zhì)量問題有點多啊……
除了新房的定價系統(tǒng)，還有一個就是二手房的定價系統(tǒng)了。
早幾年一線城市收緊了，一個是打擊虛假房源，一個是集中到中介巨頭，老大把中介巨頭管控起來就好了，清晰得不得了！
現(xiàn)在開始，二三線，甚至三四線，也看著看著開始收緊了。
我認為，這是謀求徹底控制住定價體系，包含最后一公里。
一套新房建設(shè)出來，價格被控制住，二手房要賣出來，價格也被控制住。這意味著什么？
第一是意味著利國利民啊~反正就是貴了，不給賣，對不？您想，過去出了個湯城一品，搞得滿世界怨聲載道，現(xiàn)在哪家房企敢這么開價？
可是，你架不住二手房價格不受控啊。
那就會出現(xiàn)各種套利，很多人通過關(guān)系拿到一手房，然后繞開管制，在二手房市場漲價賣掉，攔都攔不住。
很多人說，可以限售啊，但是，朋友，限售可以破啊，這不就是在一個一個堵漏洞么？套利的事情多了去了。所謂買到即賺到，就是這樣的情況。
假設(shè)，二手房定價系統(tǒng)鎖住，你想這樣操作，又會出現(xiàn)很多門檻攔住。當然，未來，還是有可能有辦法繞開，但是，畢竟又多了一道門檻啊。
新房，二手房，全部管控住定價系統(tǒng)。高房價就被一定程度抑制住了。（對么！~）很多人一定拍手稱道
但是，我個人認為，至少會有幾種情況需要再考慮。
第一，市場上的供應(yīng)量會不會大增？尤其是熱點城市，熱點地區(qū)。如果大增，就是治本了。當然，治本不行，先治標也是一個方法。
第二，房子質(zhì)量會到什么地步？這個最好要再斟酌。
說一件奇葩的事情。2014年4月4日上午8:45分，奉化大成路一套5層樓突然倒塌了……
最后沒有釀成重大傷亡。那一天，那個時刻，我TM就在那棟樓旁邊！嚇死我了……巨響加漫天黃塵！~我心里一緊，腳下一提……
朋友們，房子質(zhì)量真的很重要，你經(jīng)歷過就知道的！
您看，新房定價系統(tǒng)，二手房定價系統(tǒng)，一旦被管控住之后，我可以猜想到，為民考慮的高層，一定不會讓高價房再現(xiàn)江湖。
房價會被穩(wěn)定住，在一個箱體中上上下下，整體還是向上走的，但是，會緩慢，至少臺面上會緩慢向上。
理由簡直再明顯不過。
房價不驟降，銀行的資產(chǎn)就是安全的。房價由誰定？由新房以及二手房定價系統(tǒng)定。管控住這二者，房價就鎖死了，不會降。
然后，老百姓們安安心心還房貸，幾年一過，就緩過來了，歲月靜好……
推演一下吧，假設(shè)房價要跌。大體上分兩種情況。
一種，開發(fā)商扛不住了，引薦中國最大的幾家房企來接你的盤。
我是實實在在看到過破產(chǎn)的地產(chǎn)公司被接盤啊，但是，不是打折零售，是非公開定向發(fā)行。打折零售還得了啊！不就引起不必要的恐慌么？
另一種，個人要賣房，急著用錢，就打折賣吧。將來，我看有可能相當難打折賣了，只要控制好中介房源信息發(fā)布，過高的房價和過低的房價，很有可能上都上不去。
你只能靠小區(qū)朋友介紹，自己親朋好友轉(zhuǎn)介紹等等來發(fā)布你的房源。這就不會引起不必要的恐慌。
假設(shè)是真的，那么會怎樣？我猜，房產(chǎn)會變成傳家寶。
共性如下：
第一，傳家寶沒有金融屬性。你難以拿個乾隆花瓶之類的去抵押貸款吧？現(xiàn)在，能貸款的房子，能貸款的個人，越來越少了吧！~
要我說，這才是殺手锏呢，房子去除掉金融屬性，靠房產(chǎn)本身的增值，面對股市，其實是比較低的。
除了北上廣深杭，能喊出名義上的15%的復(fù)合收益，其他哪個城市有？
我自己8年前買的房產(chǎn)，5000左右一平米，現(xiàn)在也就是13000左右。年復(fù)合收益13%不到。如果去掉摩擦費用，11%上下的年復(fù)合收益吧。
這在股市，就是正常的水準吧。如果沒有貸款，房產(chǎn)作為投資品，就不是一個好的投資。租金才多少錢啊……
第二，傳家寶不可分割。你總不能把元青花打碎了賣吧……房子也一樣啊。沒有辦法像股票那樣，拆分了賣。
第三，傳家寶流動性差。流走了，到另一個藏家手里，指不定什么時候重出江湖呢？房子將來很可能這樣。賣掉了，可能終身買不回來了。因為，大家都不買賣了。您就安心住吧，別打主意了。
第四，傳家寶持有成本高。之前，房產(chǎn)的持有成本是很低的。一千萬的資產(chǎn)，幾千塊一年的物業(yè)費，幫你打理得好好的。只要不裝修，十年之內(nèi)，折舊可以忽略不計了。將來，隨著房產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)，很可能產(chǎn)生稅費，持有成本變高了。
我的判斷是，將來，房產(chǎn)就會呈現(xiàn)出這么一個情況，從以前的商品房，變成傳家寶房。升值了，從商品變成傳家寶了……
一定有人想問如下幾個問題，提供我的淺見，供參考。不一定對~
1，房子會不會降價？
我的判斷是，房價根本不會大降。都傳家寶了，誰愿意賤賣呢？
2，好好好，算你狠！你不賣？房產(chǎn)稅收死你！持有成本提高，你不賤價賣，你扛得住么你？
嗯，這個問題分兩塊答。第一，將來很可能是想賤價賣都掛不出去，或者，推不出去。
設(shè)想一個這樣的情況。
假設(shè)您按照XX市二手房指數(shù)打個折，7折賣出去，除非你自己親戚朋友，不然，你總得上網(wǎng)發(fā)布消息吧。
中介方一收到您的房源，掛上中介自己的系統(tǒng)。一來可能價格低了掛不上去，二來可能掛上去馬上軟件報警，有人來查詢情況了。
一兩套可能也就罷了，同時很多套都低價出現(xiàn)在中介系統(tǒng)中，就很有可能相關(guān)主管部門過來談心了。
之前的情況是，不管你掛多少錢，由于中介品牌過于繁雜，相關(guān)部門根本不知道掛了多少錢。將來，可是看著你的??！告你惡意做空，嚇人不？
傳家寶又不能貸款，又不好賣，你又需要用錢，咋辦？沒轍，借給別人展覽收租金吧。房子也這樣啊，將來往外出租的房子肯定會增加啊。
有些人天真的以為，租金會由于大量房源涌出來，導(dǎo)致房東相互殺價競爭！
我持保留意見。我的判斷是，租金將來會隨著房產(chǎn)稅的提升，迎來一波顯著的上漲。（甚至提前）
與此同時，房價倒是會抑制住。
接著，再來一波漫長的對租金的管控，但可能會比管控房價更加難一點。
花十來萬住上千萬的房子，將來可能再也看不到了。傳家寶借你展覽，你總不好意思花1塊錢來借吧？你以為我是摩拜?。?/p>
將來會出現(xiàn)，要么有些城市，有些地區(qū)，房價維持在那里，不怎么漲，不怎么跌，但是，就是沒人來租，空著，然后，持有成本增加，也不好賣，砸手里。
現(xiàn)在很多四五線城市的買房者，將來很可能會遇到這樣的情況。四五線的房子，買了幾年下來，賬面上是賺錢的，但是不好賣，或者，摩擦費用很高。
不賣，出租吧，發(fā)現(xiàn)難租出去。不租吧，還要交稅。就這種尷尬的情況。
但是，熱點城市，熱點地區(qū)。租金上漲，你不租吧，后面排著隊來租。持有成本隨著租金上漲而被消化掉。
我們原以為不合理的租售比，可以通過降低房價來達到合理。最終可能會發(fā)現(xiàn)，不合理的租售比，通過上漲租金來達到合理。
3，你說，房產(chǎn)變成傳家寶了。將來怎么買賣，怎么流動？
朋友，這就是新常態(tài)，要習(xí)慣！大概十多年前，買賣房子的摩擦成本是不高的，這些年，摩擦成本變得很高的。
自然而然，大家都不著急買不著急賣。
想象一下，股市不是T+1，而是T+1000，交易費用不是千分之一，是百分之十。您看看，流動性會增加還是減少？
未來，房產(chǎn)很可能變成這樣子。哦，不，很多地方已經(jīng)是這樣子了。限售5年，7年。交易一般的稅費不說，還有一個等同于資本利得的營業(yè)稅。
就是要你不頻繁買賣，要你做價值投資啊，你非得投機，多不好……（將來買房的都是價投……）
說了這么多，你準備怎么做？
說說四大城市的考察情況
我說說江浙滬房產(chǎn)的考察報告吧。
我說這么幾個城市。
第一，長沙。第二，杭州。第三，上海，第四，南昌。
長沙是我家鄉(xiāng)，我的主要房產(chǎn)在長沙。這么多年來，我特別愿意投資長沙的房產(chǎn)，一來是我有主場優(yōu)勢。二來就是，長沙這個城市的房產(chǎn)很有特點。尤其是早些年。
大概十多年前吧，我去武漢做房產(chǎn)培訓(xùn)，問當?shù)氐纳啼佔鈶簦饨鹎闆r怎么樣，價格把我驚到了，武漢那么大的地方，商鋪十多年前的租金，同類位置，幾乎只有長沙的一半左右。
可見，長沙的租金多高，尤其是商鋪。
長沙有個步行街，是福建公司開發(fā)的。十多年前，賣二樓的一兩米的柜臺位置，要八萬塊。步行街一樓的位置，售價和租金都是天價。
為什么呢，因為長沙商圈非常集中。過去，北到五一廣場、南到東塘也就到底了。往西不過江，往東過不了車站路。集中在一個不大的區(qū)域。不像武漢是三鎮(zhèn)合一。
這么集中的區(qū)域，只有五一廣場和東塘，侯家塘這幾個較大的商業(yè)區(qū)域，導(dǎo)致人群集中到可怕。
多可怕呢？大約2003年前后，步行街一到過節(jié)，比春運的火車差不了多少，人推著人，擠著往前走。
我去了這么多城市，感覺類似長沙的，可能就是成都，重慶，廣州，武漢這幾個了吧。比較平衡，又有發(fā)展空間，又有閑暇空間。
關(guān)鍵是，房價便宜??！在長沙，地鐵通達的地方，商業(yè)繁華的地方，10000塊以內(nèi)的二手房，15000以內(nèi)的新房，還買得到。
而我去浙江臺州參加偉星新材股東會的時候，臺州臨海的房價，兩三萬了~
全國省會城市，長沙的房價長年累月排在倒數(shù)，和南昌，西安，拉薩，貴陽，呼和浩特等省會城市，比著爭取倒數(shù)的名次。
與此同時，長沙的GDP全國26個省會城市排第6，增速排第4。
如此高的GDP增速，卻如此低的房價，你說長沙人民怎么不變著法兒娛樂。
每個長沙剛出學(xué)校的畢業(yè)生，稍微努力一點，加加班，活絡(luò)一點，每個月收入就可以買一個平方米，沒看錯，一個人，每個月都可以買一個平方米！
所以，在長沙，消費類型的生意比較好做。
長沙寫字樓出租，9000一平米買的5A寫字樓，2.5元左右一天的租金，超過10%收益?？鄢匈M用，裝修折舊，空窗期，7%左右的租金回報，妥妥的。
至于住宅，按照買入價算，沒法算了，回報比超高。就算按照現(xiàn)在的買入價，不算裝修折舊，超過銀行理財?shù)?%左右的租金回報，也是妥妥的。
無他，長沙房價便宜啊。
這就是我之前說的——房產(chǎn)投資吃三塊利潤。一塊是貸款投資的利潤。一塊是租金收益的利潤。一塊是房價漲幅的利潤。
長沙比較明顯的是，吃房價漲幅的利潤，過去十來年，都沒啥吃的，而吃租金收益的利潤，還真是挺過得去的。
我們有一些房產(chǎn)，貸款沒有還完，租金就差不多收回買房的款了。一年7%-10%左右租金回報，每年上漲5%-7%，十來年上下，買房的錢就回來了。
有所得就有所失。長沙租金回報還可以，但房價就很一般，年化收益7%左右，比股市差多了。
較好的組合方法是，貸款買房，以租養(yǎng)貸，長期出租，房住不炒，安心從事生產(chǎn)活動……
不過，這兩年房價起來了，租金水平暫時落后了一些，早幾年，租金回報低于10%的，我們幾乎都不太愿意去看……
我有一朋友，買小戶型，20來萬買的，精裝，買一些租給小旅館，3萬左右一年租金回報，10%-15%的租金回報……現(xiàn)在這樣的機會沒有了，因為，限購，限貸等等一系列措施。
有朋友問我，長沙的房子能不能買？
如果是自住的話，想都不要想，挑自己能接受范圍內(nèi)最喜歡的房子。
如果是投資的話，顯然值得投，吃不到房價漲幅，至少吃租金吧，可是，現(xiàn)在大多數(shù)人是買不了了……洗洗睡吧~未來等機會再看吧~值得長期觀察。
多說一下，我認為，長沙武漢南昌這三個城市，將來會成為一個城市圈。尤其是長沙和武漢。
原因其實一語道破，湖南，湖北，江西的省會城市，會因為高鐵等交通發(fā)達之后，截留很大一部分本省的人士，從而迅速人口大量流入。
武漢，南昌都是如此。過去，湖南，湖北，江西，就是人口輸出大省?，F(xiàn)在省會截留一部分，多出來很大一塊人口了。這次我去武漢，南昌，都看到了城市建設(shè)非常大的變化。
所以，真的蠻值得長期觀察的。嗯，算是二線白馬股哈~
再說南昌啊~
南昌增速真的很快。GDP是5000多億，正好是長沙的GDP的一半。但是，你猜猜增速是多少？將近14%?。x增速）！長沙和武漢增速12%多~小市值漲得快哈！~（實際增速都要低一些）
南昌，長沙，武漢這三個城市，增速真的是比較快的。有些加速上趕。你看人口增速，長沙2017年增加27萬人上下，南昌為10萬上下，武漢為12萬上下。
沒有意外情況的話，將來很長一段時間都會維持人口流入，因為這三個城市都是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較多元化。不是那種第一產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型，相對較穩(wěn)。
這些人，將來大部分會在城市留下來，都需要住房，要么租，要么買。
我最大的感覺就是，過去一到過年，省會城市，長沙熱鬧得不行，好多在外工作的人，回來了。
現(xiàn)在反過來了，過年才冷清咧~然后，非省會城市水泄不通了。一問，好多都是在省會城市工作回家過年的。
當然，我個人投資是暫時不會買南昌的。因為離長沙很近，直接買長沙就好了么。但是，自住在南昌的話，還真是不錯！~
相對來說，杭州還是比較熟悉的，滿世界都知道杭州好。
我經(jīng)常強調(diào)買房需要考慮當?shù)氐娜宋那闆r。因為，你不考慮人文問題，將來房子出租，出售，自住，都會有一個又一個的坑等著你。
杭州的人文情況，在全國，我想，怎么謙虛，也排在第一梯隊了！~
我接觸過好多杭州的朋友，有體制內(nèi)干部，有企業(yè)家，有普通白領(lǐng)，和他們聊天，最大的感覺就是都很純粹，想著自己的事業(yè)，想著自己的目標，想著自己的路。
他們不太有那種想干一番驚天動地事業(yè)的表達，更多是比較務(wù)實的，今天怎么做，明天怎么做，后天怎么做。心里有譜，有定見，不著急八火，不慌不忙。
這樣的城市，不管是投資，出租，自住，都是極好的選擇。
我真的蠻喜歡杭州的。未來要選，肯定是選項之一。就是太貴了……杭州濱江的房子，尤其是核心地區(qū)的，價格都奔著上海和北京的價格去了。七八萬！~杭州藏富于民啊……
杭州錢江附近，蕭山北，主城區(qū)，湘湖……太多地方可以選了，以后慢慢挑吧~
最后說一下上海~由于工作原因，上海我也是去了幾十次了。
我很喜歡上海。
在上海，有各國的人，信息交流非常充分。而且，上海是老錢較多的地方，老錢階層讓這座城市比較規(guī)矩、規(guī)范。
很多人說上海消費高。我在上海的消費，很少有被騙的經(jīng)歷，貴是貴，但是，一分錢一分貨，擺在明處。
但凡一個城市，講規(guī)矩，哪怕規(guī)矩是在商言商的規(guī)矩，我也覺得，投資在這里有保障，不害怕，長期看來，風(fēng)險是比較低的。
無論如何，倘若你打算在財富的大船上需要有房產(chǎn)作為一塊壓艙石，上海絕對可以成為重要選項之一。在某種程度上，可能比北京更加合適。真的。
上海么，我自己很喜歡陸家嘴，浦東新區(qū)一些地方。但是，覺得好貴啊……
據(jù)說，塘橋，新江灣，海寧路這些地方還行……
總之，上?？梢蚤L期觀察，現(xiàn)在是極難買進去了。但是，未來呢，會不會出現(xiàn)機會呢？先觀察吧~
買房總結(jié)
我稍微做一下總結(jié)吧。
買房這件事，大致會有兩個目的，一是自住，我一向建議朋友，在可接受范圍內(nèi)，選擇自己最喜歡的房子。生活是自己的，多少錢都換不來。
我見過很多買房自己住的人，過于考慮房產(chǎn)的投資屬性，硬要買在一個升值潛力大的地方，然后，每天通勤時間巨長無比，五到十年的青春，有無數(shù)個小時，在地鐵上，輕軌上，車輛上，耗去了激情，耗去了歲月。
2014年，有一年左右，我的通勤時間要算起來，至少3小時，我做的第一件事，就是搬到公司里住。每周日晚上，我太太和我住在公司的套房，然后第二天我再工作，她再回家。我連炊具都搬過去了。
每天可以省出來3小時，一年多出來1000多小時。
十年下來，就是一萬多小時，足夠你在絕大部分領(lǐng)域，成為至少接近專家級別的人了。
很多人高估了自己短期的能力，卻低估了長期的累積。
買房自住，真的選擇一個適合自己的房子，不要太考慮投資屬性。
買房另一個目的，才到投資。
論到投資屬性，我是覺得，除非生長在三四五線那種過于偏僻的城市，不然，最好的選擇，一定是自己的主場，至少，也要是自己的省會城市吧。
因為，自己熟悉的城市，比較能夠避開一些坑，一些雷區(qū)，有足夠的容錯空間。不至于剛準備大展手腳，就掉到坑里，等爬出來，輕舟已過萬重山了。
如果自己在熟悉的城市，都有一些房產(chǎn)了，還準備繼續(xù)投資房產(chǎn)，才需要跨區(qū)域投資。
我認為，首選不應(yīng)該是跨國，應(yīng)該先跨省。原因很簡單，就是法律法規(guī)問題。這個差別可是能出大問題的啊。
有些國家出租是不能漲租金的，不能趕租客走的，不清楚的話，賠死去！~
至少跨省投資幾次之后，才敢說嘗試跨國吧。（土豪以及國外人脈豐富的朋友自然除外~）
跨省投資，我個人大致會重點考慮如下幾個地區(qū)。
長三角地區(qū)，珠三角地區(qū)，中部地區(qū)。
這幾個地方，足夠深耕了……
關(guān)于房地產(chǎn)股的看法
中國的新房市場，越到后面，會越集中在幾大巨頭手中，高層大部分政策，傾向都是希望房企加快蓋房子給老百姓，不管是稅收政策還是實際行政調(diào)控，都是趕著房企快速提供房產(chǎn)出來。
講真的，無論怎么說，我們是應(yīng)該感恩的。過去房子是不貴，但是，很多人卻不愿意面對全部的真相。
我小時候，住的父親的單位房，房子很便宜，但是，居住條件很差，還不一定有份，你得排隊等著。
現(xiàn)在房子很貴，但是可以租，可以買便宜的城市，總之，有得選。之前是沒得選。
幾億人，住房問題，從無到有，不過二十來年時間，我們不應(yīng)該感恩么？
未來，A股市場，有三種房企，我想，會活得比較好。
一種就是巨頭房企，尤其是快速提供房子的巨頭房企。當然，快了，自然需要犧牲一定的質(zhì)量，但是，還是要相信他們啊，然后，自己買房子的時候，多多留心相應(yīng)的質(zhì)量指標啊。：）
還有一種就是特色房企，什么小鎮(zhèn)型的啊，旅游型的啊，高端型的啊，用特色做出一系列小而美的產(chǎn)品。我想，也會有一眾粉絲，必定可以活得長久。
還有一種就是資源型房企，比如大央企，有巨大資金優(yōu)勢，政策優(yōu)勢，即成本端穩(wěn)固，高層保駕護航，能夠立得住。
每個城市當?shù)氐睦吓品科?，等同于地頭蛇，總有他能生存的方法，深耕，精耕自己這一畝三分地，也能活得特別滋潤。
最近，房企的股票跌得很厲害。中國恒大是我自己重倉的股票之一。我也談一下我的看法。
我個人認為，大概率是看好的。
有種聲音是，中國經(jīng)濟被房地產(chǎn)綁架了。我個人持保留意見。這里面不存在一個房地產(chǎn)的單個主體，怎么可能去綁架中國經(jīng)濟呢？只能說，中國經(jīng)濟很大一部分被房地產(chǎn)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)所影響。
按照這個邏輯，任何一個國家，都有一兩個主要行業(yè)，對國家經(jīng)濟影響非常大。（美國被硅谷和華爾街綁架了？日本被制造業(yè)綁架了？）
這不是必然情況么？
在我看來，中國房產(chǎn)還有旺盛的需求。但是，會嚴重分化。
人會不停地在幾大城市群聚集。然后，像攤大餅一樣，這些重點城市會不斷的造房子，買房子，租房子。
這個可不可逆，比如，政策出臺做引導(dǎo)？我個人認為，長期看，不可逆。
因為，鄉(xiāng)鎮(zhèn)隨著比較優(yōu)勢的急劇下降，會越來越?jīng)]有辦法提供發(fā)展空間。比如，這些年我去鄉(xiāng)鎮(zhèn)，感覺最大的就是，年輕人越來越少。
政策能影響么？短時間能，長期來看，不能。這是不可逆的，發(fā)展進程無法開倒車。
那么，房子的需求，就是剛性的，硬邦邦的。
這些房子必定是新造出來的，由哪些房企造出來？大致就是我剛才列舉的那三種情況。
這個行業(yè)，在我看的見的將來，沒有意外情況，總量不會有巨大變化的。因為，人口流動的速度，按照群體來看，是可以預(yù)測，比較穩(wěn)定的。
其實，巨頭的房企，每年的新增客戶，是有保底的，相對穩(wěn)妥的。這一點，不會像高科技公司，來一個斷崖式下跌。這是我第一個判斷。
其次，就是客單價。
回到最初我的定價體系的描述。我認為，不會暴漲，不會暴跌，會在一個箱體內(nèi)，逐步向上。
然而，會嚴重分化。
重點深耕，精耕幾大城市群的巨頭房企，我個人比較看好。
有人說，城市化進程已經(jīng)告一段落了。我想，應(yīng)該去鄉(xiāng)鎮(zhèn)實地走訪一下，就會有深切體會。這種比較差距的巨大現(xiàn)實，會令人印象深刻。
中國的新增人口沒有大幅上漲了?？墒?，中國的老人卻越來越長壽了。且拜科技發(fā)展所賜，大概率將來會越來越長壽，實際上，房產(chǎn)的需求，還是增加的。
中國老人不可能批量化進養(yǎng)老院的，很難很難，這是文化基因的原因，沒有幾代人，想都不要想。
基本上，我的判斷就是以上這些了。期待未來的驗證。
關(guān)于江浙滬的房產(chǎn)考察的報告，告一段落了。各位朋友，江湖再見。
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中國設(shè)計作品亮相哥本哈根
新華社哥本哈根8月20日電（記者和苗）“2018丹麥創(chuàng)意商業(yè)杯·設(shè)計中國”特展20日在丹麥首都哥本哈根舉辦，豐富多彩和獨具創(chuàng)意的中國設(shè)計作品在北歐時尚之都勾勒出“文化中國”的形象。
應(yīng)丹麥創(chuàng)意商業(yè)杯組委會邀請，此次特展由中國《藝術(shù)與設(shè)計》雜志社與哥本哈根中國文化中心共同舉辦。特展精選出設(shè)計精品百余件，出自約30個中國設(shè)計機構(gòu)和設(shè)計師。這些設(shè)計作品包括時裝、陶瓷、首飾、家具、文創(chuàng)、數(shù)字、視覺傳達等7個版塊，從中國人的日常生活、中華傳統(tǒng)文化復(fù)興、數(shù)字化的未來3個方面，展現(xiàn)中國設(shè)計，講述中國故事。
丹麥王子約阿希姆和中國駐丹麥大使鄧英在開幕式后觀賞了中國設(shè)計師們的作品，并出席了特展晚宴。
鄧英在致辭中說，丹麥是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)強國，中丹加強創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域交流，增進文化互鑒和人民友誼，有利于互利共贏，豐富兩國務(wù)實合作的內(nèi)涵。約阿希姆王子則表示，他非常樂意看到創(chuàng)新的解決方案，設(shè)計師們用全新的方式改變著周圍事物。
今年是中丹建立全面戰(zhàn)略伙伴關(guān)系10周年，此次特展多層面地向北歐和丹麥觀眾展示了中國設(shè)計的輝煌成就，傳達出中國與丹麥在設(shè)計領(lǐng)域友好對話、交流互鑒、共同發(fā)展的理念。
當天，首屆“中丹設(shè)計對話”活動也在特展所在地舊股票交易中心大樓舉行，來自中丹兩國的設(shè)計師及商業(yè)精英們就設(shè)計創(chuàng)新、初創(chuàng)企業(yè)的成長等相關(guān)話題進行了深入探討。
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來源：新華社
2017中國城市規(guī)劃信息化年會 MapGIS“多規(guī)合一”解決方案獲關(guān)注
月21日，2017中國城市規(guī)劃信息化年會在武漢召開。會議以“眾源、眾規(guī)、眾治”為主題，中國城市規(guī)劃協(xié)會、中國城市規(guī)劃學(xué)會、相關(guān)科研機構(gòu)、高校以及企業(yè)600多名代表參加了會議，從規(guī)劃信息獲取利用、規(guī)劃設(shè)計公眾參與、規(guī)劃管理職能決策等方面進行交流和探討。此次中地數(shù)碼攜MapGIS空間規(guī)劃（多規(guī)合一）解決方案應(yīng)邀參會，并在“眾規(guī)視角下的規(guī)劃編制與多規(guī)融合”分論壇上做經(jīng)驗分享。
2017中國城市規(guī)劃信息化年會
本次年會特邀了英國皇家科學(xué)院院士Michael Batty作“智慧城市、大數(shù)據(jù)與城市規(guī)劃”的主題演講報告，演講之余，Michael Batty院士與武漢大學(xué)詹慶明教授一同來到了中地數(shù)碼展臺，交流了解MapGIS及空間規(guī)劃（多規(guī)合一）解決方案。MapGIS空間規(guī)劃（多規(guī)合一）解決方案基于云環(huán)境的T-C-V總體架構(gòu)，建立多規(guī)智能編制系統(tǒng)、規(guī)劃編制項目管理系統(tǒng)、多規(guī)合規(guī)審查系統(tǒng)、省級規(guī)劃管理系統(tǒng)、市縣規(guī)劃管理系統(tǒng)、多規(guī)綜合服務(wù)平臺和多規(guī)數(shù)據(jù)管理平臺七個應(yīng)用系統(tǒng)，實現(xiàn)各級各類空間性規(guī)劃在統(tǒng)一數(shù)據(jù)標準、統(tǒng)一坐標體系基礎(chǔ)下，檢測規(guī)劃差異，輔助消除規(guī)劃矛盾，最終形成動態(tài)更新的“一張圖”，推進空間規(guī)劃在編制、審查、決策、實施、監(jiān)督全過程智能化服務(wù)。
Michael Batty院士與武漢大學(xué)詹慶明教授參觀中地數(shù)碼展臺
結(jié)合二十多年地理信息化建設(shè)積累的行業(yè)經(jīng)驗，融匯新型城鎮(zhèn)化發(fā)展新理念、新思路，將最新的GIS云平臺技術(shù)融入規(guī)劃業(yè)務(wù)，在多規(guī)合一試點階段，中地數(shù)碼已參與多地的規(guī)劃管理信息平臺建設(shè)，探索出一批可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗。大會“眾規(guī)視角下的規(guī)劃編制與多規(guī)融合分論壇”上，中地數(shù)碼向參會領(lǐng)導(dǎo)嘉賓分享了MapGIS空間規(guī)劃（多規(guī)合一）解決方案及應(yīng)用案例，按照“1+6+1”（一個數(shù)據(jù)中心、六個應(yīng)用系統(tǒng)、一個門戶網(wǎng)站）總體架構(gòu)建設(shè)的空間規(guī)劃（多規(guī)合一）信息系統(tǒng)引起了與會者濃厚的興趣。
中地數(shù)碼分享MapGIS空間規(guī)劃（多規(guī)合一）解決方案演講
大會的成功舉辦，為城市規(guī)劃各領(lǐng)域提供了理想的技術(shù)交流平臺，在這個平臺上，我公司不僅向全國各地的規(guī)劃管理單位代表和專家展示了成熟的MapGIS空間規(guī)劃（多規(guī)合一）解決方案，還了解到各高校專家和同行業(yè)公司的技術(shù)理念。接下來，中地數(shù)碼將與業(yè)內(nèi)同仁一同推動我國城市規(guī)劃信息化行業(yè)更快、更好地發(fā)展，為城市規(guī)劃帶來新的繁榮景象！
這家日本網(wǎng)站真是良心，上萬張圖片可免費商業(yè)使用
平時我們找無版權(quán)素材的圖片一般都是上國外的英文網(wǎng)站去找，殊不知，在我們鄰國日本竟然還有這么一家免費良心高質(zhì)量的無版權(quán)圖片平臺，那就是Pakutaso。
今天，明美無限就好好的給大家分享下這家免費無版權(quán)圖片素材網(wǎng)站。
Pakutaso 是日本的一家高品質(zhì)照片素材免費分享的站點，網(wǎng)站上所有的圖片資源多是東亞流行文化情境類的主題照片，更多的是亞洲模特素材，從使用地域上來說更符合東方人的審美觀念，設(shè)計師們更好的使用亞洲的場景圖片。
打開「Pakutaso」網(wǎng)站，可以看到目前該服務(wù)擁有上萬張的圖庫照片，而且授權(quán)高畫質(zhì)下載，免費商業(yè)使用，你可以到這里查看他的「使用規(guī)約」。除了擁有亞洲面孔人像照片外的另一個大特色，就是該服務(wù)會針對各種流行主題、特殊時事，專門去拍攝并制作成特殊的圖庫照片。
Pakutaso 網(wǎng)站上的照片總類也很多，我們可以通過右方的人物、紀念日、天氣、建筑、工作等等不同的分類，來瀏覽我們需要的照片類型。同樣的即使是使用筆電的情境照片，在Pakutaso上的拍攝，也都是以亞洲人的手為模特兒，更符合東方的文化情境。
PAKUTASO 收錄的免費圖片素材已經(jīng)超過 10,000 張（目標五萬張），相片分類相當清楚，包括人物、活動、天氣、自然風(fēng)景、街道建筑、生活、IT、動植物、交通工具、工業(yè)、食物和桌布等等，比較特別的是 PAKUTASO 不定期會有企劃專題，專題主要與各種產(chǎn)品、店鋪合作，在提供相片素材時達到曝光及宣傳效果，是一個非常聰明且能達到雙贏或多贏的營銷手法！
PAKUTASO 的另一特色是使用者可以自由從網(wǎng)站下載「普通畫質(zhì)」或「高分辨率」相片，無須注冊或登入賬號，使用這些圖片也沒有限制必須要標注原出處或鏈接回原頁面，真的是一個非常用心且能找到不少高質(zhì)量素材的好網(wǎng)站。
簡單介紹完P(guān)AKUTASO，大家應(yīng)該已經(jīng)迫不及待想去尋寶了吧？使用素材時有一些使用規(guī)范必須注意，若想贊助網(wǎng)站也可參考贊助頁面說明。雖然沒有強迫必須付費或贊助才能使用，但如果可以，還是盡量鏈接回PAKUTASO ，特別是在使用了圖庫素材后，這也是能夠幫助網(wǎng)站持續(xù)營運的方法。最后還要講一點，肯定很多小伙伴都會問都是日文怎么看的懂呢？其實，瀏覽這個網(wǎng)站對于語言方面是沒有很大障礙的，該網(wǎng)站結(jié)構(gòu)清晰明了。不過還是要考慮到大多數(shù)小伙伴的使用習(xí)慣，明美無限建議大家使用谷歌瀏覽器去訪問比較好，因為該瀏覽器右上角最上面有個翻譯頁面的按鈕，非常方便實在。
祝大家使用愉快！
看得見的飛翔，看不見的百煉成鋼
有一架飛機神秘而悲壯，從誕生之日起就要接受種種“酷刑”，通過完成“極限挑戰(zhàn)”來證明該型飛機的安全性。破壞性試驗注定其永遠無法翱翔藍天，但它卻為國產(chǎn)大型客機C919的安全飛行、適航取證做出不可替代的貢獻。這就是位于中國航空工業(yè)飛機強度研究所全機靜力疲勞試驗室內(nèi)的C919大型客機10001驗證飛機。
飛機的“強健筋骨”與“堅韌之翼”是如何煉成的？中國大飛機的強度試驗團隊伴隨著這架驗證飛機經(jīng)歷了一次次大考，為C919飛得更高更遠打下堅實基礎(chǔ)。
地面上的“極限挑戰(zhàn)”
走進試驗室，一架銀灰色飛機被鋼鐵框架包裹著，液壓管路延伸到框架的每一個角落，通過液壓驅(qū)動的整套加載系統(tǒng)模擬飛機的真實受載，將載荷施加到飛機上，上萬個應(yīng)變傳感器通過電纜連接著飛機上的每一個測量點和應(yīng)變測量系統(tǒng)，一眼看上去，給人“五花大綁受刑”的感覺。
就像測試人在各種極限條件下的耐力一樣，通過向飛機施加載荷，測試機體“骨骼”在不斷增加壓載情況下的應(yīng)變、扭曲，以及硬度、韌度情況，就是把飛機放在一個極端苛刻的環(huán)境中去檢驗其耐力。檢測值幾乎都是飛機能夠承受的極限，以驗證飛機在遭遇極端情況時的安全性能。
一架飛機交付給航空公司投入商業(yè)運行，為公眾提供航空運輸服務(wù)前，必須經(jīng)過一次全面驗證。2.5g極限載荷試驗是這場大考中最重要的一個試驗，也是風(fēng)險最大的試驗之一。這個試驗用于考核機翼，飛機的機翼需要承受整個飛機自身2.5倍重量的載荷，機翼的最大變形將超過3米。
2018年5月11日，C919飛機全尺寸驗證試驗項目開始首項極限載荷試驗，也是歐洲航空安全局（EASA）關(guān)注的首個結(jié)構(gòu)強度驗證試驗。當載荷施加到137%限制載荷時，問題不期而至：后服務(wù)門上部密封件脫出形成縫隙過大，增壓艙無法繼續(xù)增壓。飛機上的壓力不得不減下來，而試驗團隊的壓力迅速增上來。
試驗團隊第一時間研究討論故障原因和解決方案，隨后又召開了多輪審查會詳細討論試驗中止后的數(shù)據(jù)復(fù)查、試驗排故、理論分析和試驗數(shù)據(jù)對比分析等工作。在不到一個月的時間里，設(shè)計人員完成了多輪故障排查，最終試驗大綱獲得中國民航局（CAAC）的批準和歐洲航空安全局（EASA）的認可，于2018年6月6日順利完成了10001架機增壓艙增壓極限載荷試驗。同時也拉開了C919飛機結(jié)構(gòu)極限載荷驗證試驗的序幕。
C919飛機強度試驗團隊在9年前曾遭遇過一次重大挫折，被試驗團隊稱為“暗黑時刻”。這就是ARJ21飛機的2.5g載荷試驗。2009年12月1日，當載荷施加到87%時，隨著一聲巨響，ARJ21飛機龍骨梁后延伸段結(jié)構(gòu)遭遇破壞，2.5g極限載荷試驗被迫中止，后續(xù)20多項靜力試驗都無法開展，試飛工作也不得不全線停滯。
“我搞了一輩子強度試驗，在全機強度驗證試驗中，這種情況從未遇到過，不知道問題在哪里，對于試驗團隊來說無異于晴天霹靂?！敝袊娇展I(yè)飛機強度研究所副總工程師唐吉運說。
沒有選擇，只有沉下心來重頭來過?！盎?個月時間，每一個環(huán)節(jié)都不放過，終于找出故障原因，發(fā)現(xiàn)飛機設(shè)計以及驗證方法都存在問題。制定解決方案，最終同時面對中國和美國的考官圓滿解決了問題。這七個月中的每一天都是煎熬。”C919飛機副主任設(shè)計師趙峻峰說。
ARJ21飛機2.5g極限載荷試驗圓滿通過的那一天，試驗室的大男人們都哭了，他們終于抗住了這個讓飛機研制墜入深淵的重力。
2.5g極限載荷試驗成功表明ARJ21飛機強健的骨骼與機體足以支撐它安全翱翔藍天。
C919飛機2.5g極限載荷試驗馬上要開始了，如今的試驗團隊內(nèi)心更加沉穩(wěn)，這沉穩(wěn)和自信來自于風(fēng)雨同舟的并肩奮斗，不畏艱辛的攻堅克難。
“考試”全優(yōu)再上天
強度試驗為什么這么難？要通過試驗達到怎樣的目的？
中國商飛上飛院飛機結(jié)構(gòu)強度工程技術(shù)所副所長朱林剛打了一個比方：一把椅子生產(chǎn)出來，需要驗證它能夠承受多大的體重，是40斤重的小孩，還是200斤的大漢？一把椅子能坐多少年？椅子能否承受跳躍、撬動？飛機同樣要進行諸如此類的測試，需要考慮飛機在飛行中任何影響安全的因素，比如飛機遭遇鳥撞、墜機、極端天氣等情況時，其性能能否滿足安全要求。
安全標準誰來制定？中國民用航空局。作為“考官”，中國民航局派出上海審定中心結(jié)構(gòu)強度團隊代表政府和公眾對飛機的安全性進行全面監(jiān)督、審查。驗證由中國商飛負責(zé)，飛機制造商中國商飛公司所屬的上海飛機設(shè)計研究院（簡稱“上飛院”）結(jié)構(gòu)強度團隊，聯(lián)合我國唯一的飛機強度試驗研究機構(gòu)中國航空工業(yè)飛機強度研究所（簡稱“623所”）是“考生”，共同開展C919大型客機全部結(jié)構(gòu)強度試驗的設(shè)計、實施，向“考官”提供充分的試驗數(shù)據(jù)證明飛機結(jié)構(gòu)和強度符合適航規(guī)章的要求。
都說嚴師出高徒，兩位“考生”面對的考官不僅僅是中國民航局，為了滿足C919未來國際客戶的要求，“考試科目”參照了歐美對飛機適航取證的相關(guān)條款，這份試卷是一份國際主流標準試卷。
出難題是為了驗證C919具有足夠的安全性，那么飛機的安全性如何定義？“簡單的說，就是飛機因單個部件失效發(fā)生危險的概率是10的負9次方，低于人正常生活可能面對的危險?！敝袊田w上飛院院長沈波說，“要證實這一點，就需要進行各項驗證，飛機整個適航取證科目有數(shù)百項，強度試驗還只是其中一部分。C919飛機驗證所經(jīng)受的所有考驗都是為了保證其在翱翔藍天時矯健而穩(wěn)定?！?/p>
大型客機要進行哪些試驗試飛？從首飛到取得型號合格證，一款新型大型客機要開展研發(fā)試飛、表明符合性試飛及型號合格審定試飛等，要完成高溫、高濕、高寒、大側(cè)風(fēng)、濺水、最小離地速度、失速、顫振等1000多項符合性驗證試驗。
研發(fā)試飛，一般由型號合格證申請人自行開展，以調(diào)整飛機狀態(tài)、獲取工程數(shù)據(jù)、完善設(shè)計細節(jié)為主要目的，中國民航局不審查研發(fā)試飛。表明符合性試飛，是由申請人按照向中國民航局報批的型號合格審定試飛大綱和試飛程序開展試飛，并提交表明符合性試飛報告，表明飛機對于適航規(guī)章的符合性。在中國民航局簽發(fā)了型號檢查核準書（TIA）后開始型號合格審定試飛，中國民航局試飛員或試飛工程師會直接執(zhí)機飛行。型號合格審定試飛分為重復(fù)試飛和并行試飛兩大類。重復(fù)試飛是指中國民航局通過對申請人試飛結(jié)果的審查，選擇審定重復(fù)試飛試驗內(nèi)容，用以確認申請人提交的試飛結(jié)果的有效性；并行試飛是指將申請人表明符合性試飛和中國民航局審定試飛同時進行，一般用于實施難度大、風(fēng)險高的科目或非常簡單、沒有必要重復(fù)進行的科目。
同試飛一樣，地面符合性驗證試驗也是適航驗證的重要組成部分。這些試驗包括強度試驗、系統(tǒng)集成試驗、機上地面試驗、工程模擬器試驗、設(shè)備鑒定試驗等。每一個大試驗科目下面又分許多子試驗科目。如強度試驗就包括了全機靜力試驗、全機疲勞試驗、鳥撞試驗等；全機靜力試驗又包含了最大垂直力著陸試驗、增壓艙增壓試驗、襟翼、縫翼等活動面靜力試驗、吊掛靜力試驗、主起落架連接區(qū)靜力試驗等。
我國自主研制的ARJ21噴氣支線客機在完成了300項地面試驗科目、528個驗證試飛科目，累計試飛2942架次、5258飛行小時，398條適航條款關(guān)閉、3418份符合性報告得到審批后才取得了中國民航局頒發(fā)的型號合格證。國產(chǎn)大型客機C919也要走過這樣一條適航取證之路，才能夠交付給用戶。
五指成拳方有力
“從ARJ21到C919，強度試驗走過十多年歷程，有成功的經(jīng)驗，也有失敗的教訓(xùn)，試驗團隊發(fā)現(xiàn)，最關(guān)鍵、最脆弱的地方往往是接口，也就是飛機部件的銜接處。飛機如此，團隊也是如此。總結(jié)下來就是一句話：沒有協(xié)同合作，試驗難題就攻克不了，這是強度試驗中的哲學(xué)。”朱林剛說。
上飛院的強度部，中國航空工業(yè)飛機強度研究所，中國民航局強度審查組，隸屬于不同的管理體系，有著不同的責(zé)任分工，卻從來沒有相互推諉，而是擰成一股繩，各司其職、各盡其能，共同推進試驗項目。
“一起經(jīng)歷了ARJ21飛機的2.5g重大挫折后涅槃重生，彼此之間的信任、默契、合作成為共同攻克難關(guān)的法寶。經(jīng)過這么多年的磨合，團隊之間的氣質(zhì)和精神都很像，齊心協(xié)力，一條心、一口氣，把活干好！”中國民航上海審定中心結(jié)構(gòu)強度室主任張迎春說。
飛機是一個復(fù)雜的大系統(tǒng)，從飛機構(gòu)造上講，航電、液壓、動力諸多系統(tǒng)需要相互銜接，從參與單位上看，不僅有國內(nèi)外企業(yè)，還涉及管理部門、研究機構(gòu)，沒有協(xié)同寸步難行?！肮I(yè)精神就是協(xié)作精神，任何一個板塊都不可能割裂存在。合作的質(zhì)量和高度決定了我們的事業(yè)能否成功。個體要過硬，整體更要過硬！大飛機是這樣，其他事業(yè)也是這樣?！敝炝謩傉f。
共同的事業(yè)聚集五湖四海，共同的征程讓人百煉成鋼。從零起步、從無到有，國產(chǎn)大型客機研制正在汗水、淚水和一雙雙緊握的手中不可阻擋地向前。
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來源：經(jīng)濟參考報
奉化:科學(xué)治理讓廢棄礦山披綠“重生”
莼湖八面琦山采石場整治前后對比圖
構(gòu)筑擋墻回填泥土，邊坡采用噴播種植爬藤植物。經(jīng)過一年多的治理，奉化莼湖鎮(zhèn)棲鳳村踢倒巖采石場重披綠裝，生機盎然?！拔覀冞€在采石場的底部墾造了23畝耕地，通過科學(xué)開發(fā)，不僅讓‘癩頭山’成功復(fù)綠，還給農(nóng)戶增加了‘飯碗田’”。奉化區(qū)國土部門相關(guān)負責(zé)人說，最近這處廢棄礦山成了治理樣板，吸引不少兄弟區(qū)縣（市）同行前來取經(jīng)。
奉化是我市礦山開采的集中區(qū)域，過去由于無序開采，加上開采后未及時復(fù)綠，留下了不少刺眼的“癩頭山”。近年來，奉化區(qū)根據(jù)省委、省政府要求深入開展“四邊三化”整治行動，對礦山實行“減點控量”，并花大力氣對廢棄礦山實施復(fù)綠工程，“整容美顏”，保護生態(tài)環(huán)境。
讓光禿禿的礦山重新披綠，可是件復(fù)雜的技術(shù)活。奉化國土部門先后邀請省級的地質(zhì)、地礦勘察、土地規(guī)劃等機構(gòu)的專家，多次到復(fù)綠礦山實地了解當?shù)貧夂颉⑼寥?、植被生長等情況，為每一座礦山量身制定復(fù)綠規(guī)劃，確定合適的植物栽種種類，并采用精細化作業(yè)，花最少的錢達到最佳的治理效果。
在莼湖鎮(zhèn)塘頭村八面琦山采石場，投資180萬元，采用削坡、漿砌塊石擋墻、場地平整、坡腳擋墻綠化等多種措施實施生態(tài)復(fù)綠，目前已高標準治理完畢。裘村鎮(zhèn)應(yīng)家棚村肖家坎和松岙鎮(zhèn)巖家塘兩處采石場，遵循“安全適用、技術(shù)先進、經(jīng)濟合理、保護環(huán)境”的設(shè)計原則，采用清坡、回填覆土綠化等辦法進行復(fù)綠整治，使昔日的“癩頭山”重新煥發(fā)生機。
據(jù)介紹，目前奉化境內(nèi)礦山僅剩14座，兩年里縮減了三分之一多。從2015年至今，全區(qū)先后完成13座廢棄礦山的復(fù)綠整治，眼下還有5座正在加緊治理，整治進度位居全市第一。區(qū)國土分局相關(guān)負責(zé)人介紹，給廢棄礦山披綠僅是治理第一步，“我們要做好后續(xù)的養(yǎng)護工作，讓種植的綠植根系深入巖體能夠自然生長，整治工作才算完美收官”。
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設(shè)計師、健身教練……澳40歲最富女性竟是她們
中新網(wǎng)9月20日電 據(jù)澳洲網(wǎng)報道，在澳大利亞，很多女性都投身到創(chuàng)業(yè)的浪潮中，其中不少人還因此成為百萬富豪。近日澳媒公布了一份40歲以下的澳大利亞女富豪榜單，其中排名第一的是37歲的塔得(Cyan Ta’eed)，她一手創(chuàng)辦的網(wǎng)上創(chuàng)意社區(qū)Envato讓她身價達2.16億元(澳元，下同)。
報道稱，墨爾本女子塔得在拿到圖像設(shè)計專業(yè)的學(xué)歷后在一家精品店機構(gòu)找到一份不錯的職業(yè)，但是她對此并不滿足?！拔蚁矚g設(shè)計的感覺，我工作之余還接一些私活，后來我干脆辭掉了工作開始創(chuàng)業(yè)，當時我才23歲。”塔得說。在2006年，她在父母的車庫里創(chuàng)辦了Envato，現(xiàn)在該網(wǎng)站的會員數(shù)量超過800萬。
除了塔得，排名第二的女富豪是31歲的皮克斯(Melanie Perkins)，她和自己的另一半于2007年一起創(chuàng)辦了在線圖像設(shè)計軟件Canva，現(xiàn)在她的身價高達1.28億元。排名第三的女子則是27歲的健身教練Kayla Itsines，她在社交媒體Instagram上有超過1000萬的“粉絲”，她創(chuàng)辦的健身App SWEAT讓其身價達到6300萬元。
全屏無邊框的iPhoneSE概念設(shè)計才叫驚艷！
蘋果公布最新iPhone X、iPhone 8 系列，引起全城轟動。不過仍有不少愛用4 吋熒幕細手機的iPhone SE 擁躉仍然沒有放棄對全新一代SE 推出的希望。有設(shè)計師就利用了iPhone X 的設(shè)計準則，套用在iPhone SE 這個可完美實現(xiàn)單手操控的手機外殼里面，向蘋果建議下一代iPhone SE 最理想的設(shè)計。各位又認為如何呢?
這一系列概念圖片是由德國網(wǎng)站curved.de 制作，延伸了iPhone X 的Edge-to-Edge 貼邊熒幕設(shè)計，還有圓角設(shè)計，而手機外殼則沿用以往iPhone SE 能夠完美單手操作手機的特色。而機身背后利用了黑色部份來好好隱藏雙鏡頭，這個會只在iPhone X 與iPhone 8 Plus 出現(xiàn)的特色。
至于在iPhone X 引起激烈討論的「M字額」設(shè)計，在iPhone SE 設(shè)計圖片中會利用黑邊隱藏，索性不用兩邊牛角來顯示內(nèi)容，只以黑色白字顯示資訊。根據(jù)這樣的設(shè)計，iPhone SE 可以放得下4.7 吋的OLED 熒幕，實用程度可以跟iPhone 6s、7、8細機版相比。
不過大家要考慮一點是，目前iPhone SE 屬于目前較廉價的機種(最平機款售價港幣HK$2,988)，如果要齊上述所有優(yōu)點，看來要開個新系列，價格亦會因而暴漲。但以審美角度來看，這個設(shè)計應(yīng)該會受廣大用戶歡迎?；蛘呦矏塾脝问植僮魇謾C的Steve Jobs 會非常喜歡這個設(shè)計。
德國網(wǎng)站curved.de 把iPhone SE 與iPhone X 做了一個比對，當中iPhone X 的「額頭」使用了設(shè)計師的新Design。
連續(xù)跳槽、被迫創(chuàng)業(yè)、被批落伍…細數(shù)網(wǎng)易爸爸丁磊的人生起落
來源 | 饅頭商學(xué)院（ID:mantousxy）
作者 | 季星、于蒙
編輯 | 于蒙
編者按：
媒體已經(jīng)習(xí)慣于曝光太多成功，而我們立志”去魅“。我們力求還原真實的職場人物，描述那些光鮮背后更為堅定的力量。正是那些和你我之間無差別的焦慮與奮斗，成就了他們平常卻又不平常的人生。
| 如同每一個正常的人類，丁磊有自己的軌跡。他也曾年輕過、失落過、甚至一波三折過。
2017年6月23日凌晨，丁磊在電話鈴聲中醒來，秘書告訴他，網(wǎng)易股價上漲2.28%，盤中最高報327.26美元，創(chuàng)公司歷史最高。
今年是網(wǎng)易成立20周年。
1997年，丁磊在8平米的小屋子里創(chuàng)建了網(wǎng)易，那時候網(wǎng)易還是個BBS。20年后的今天，網(wǎng)易總市值達到425億美元，在美股中概股中間的股價位列第四，前四名是阿里、百度、京東。
掛了電話，丁磊的手機界面回到了前一天他在網(wǎng)易云音樂的分享：“這音效聽醉了，一定要戴耳機！”
就在前一天，丁磊以普通用戶的身份在網(wǎng)易云音樂上推薦了歌手Dosem的純音樂作品Beach Kisses，獲得了1255個贊，這首歌現(xiàn)在已有383條評論。
| 丁磊在網(wǎng)易云音樂上的昵稱是“網(wǎng)易UFO丁磊”，他還有個外號，丁三石。
為慶祝網(wǎng)易20周年，網(wǎng)易云音樂發(fā)布了獻禮歌曲《網(wǎng)易爸爸頌》：我網(wǎng)易爸爸 / 大氣低調(diào)奢華 / 他音樂社交 / 匠心來磨打 / 啊感謝爸爸感謝爸爸 / 你像表情包令人神往 / 網(wǎng)聚了人民的力量 / 帶領(lǐng)兒女開辟天下。
“網(wǎng)易爸爸”今年46歲，距他登頂“福布斯中國首富”也已經(jīng)過去了14年。
門戶沒落，BAT崛起，小米、京東在后，很長一段時間內(nèi)，人們覺得丁磊“落伍了”、”太保守“、“是移動時代最大的失意者”。除了游戲和“有態(tài)度的新聞”，網(wǎng)易似乎不再亮眼。丁磊養(yǎng)豬，被人議論笑話了八年。
但就在過去的2016年，網(wǎng)易全年總收入及凈利潤雙雙創(chuàng)下歷史新高。丁磊歸來，前兩年噴他的人，此時又開始歌頌他。
如同每一個正常的人類，丁磊有自己的軌跡。他也曾年輕過、失落過、甚至一波三折過。
撇開網(wǎng)易在各個階段做的不同產(chǎn)品與各種模式不談，本文截取三個丁磊的起落片段，我們得以一窺丁磊每次怎樣“爬起來”，又是什么讓他能夠“爬起來”。
一起一落：這就丟了體制內(nèi)的飯碗
這是我第一次開除自己。人的一生總會面臨很多機遇，但機遇是有代價的。
1971年10月1日，丁磊出生在寧波奉化，父親是一個科研機構(gòu)的工程師。
奉化這個地方除了出過蔣介石，還是一個商人的孵化地。丁磊以外，出生、成長在這里的商人還有銀泰的老總沈國軍、華信的老總徐旭昶。
初一的時候，丁磊組裝了自己的第一臺六管收音機，能接收中波、短波和調(diào)頻廣播，在當時屬于非常復(fù)雜的設(shè)計與組裝。在奉化那個不大的小縣城，“丁家神童”一時傳為佳話，人們說丁磊一定是當科學(xué)家的料子。
1989年丁磊畢業(yè)于當?shù)刈詈玫母咧小罨袑W(xué)，后以第一志愿考入位于成都的電子科技大學(xué)。小時候丁磊的夢想就是長大以后能跟父親一樣，做一個電子或者電氣工程師。
在電子科技大學(xué)，丁磊擔(dān)任班里的團支書，成績中上，笑呵呵的，是個體面的學(xué)生。丁磊大學(xué)時代的輔導(dǎo)員張陳興老師講，丁磊經(jīng)常到圖書館翻閱外文科技尤其是計算機書籍，“他比別人早一步得到最新的世界科技動態(tài)，有關(guān)互聯(lián)網(wǎng)的信息也是從那里得來的。”
| 熟悉丁磊的校友回憶，那時候的丁磊身形纖瘦，總是扶著眼鏡扎入書海。
丁磊大學(xué)導(dǎo)師的馮林老師也曾回憶道：“讓我印象最深刻的是，1992年冬天，丁磊大四上學(xué)期，我搞了一個電磁場CI軟件的成果展示。丁磊和其他幾個同學(xué)下來主動找到我說，他們對此十分感興趣，如果交給他們做，一定能把這個軟件做得更好。那自信的模樣讓我感動。”
似乎看起來是春風(fēng)得意馬蹄疾的人生，然而在大學(xué)畢業(yè)之后，丁磊依從父母建議回到家鄉(xiāng)進入電信局工作，做技術(shù)工程師。但之后的那幾年，卻是丁磊人生中的第一個低谷期。
電信局在當年是最好的工作，體制內(nèi)，旱澇保收，待遇很好。但丁磊卻覺得工作異常辛苦，每天都在渾渾噩噩地呆著，想學(xué)點東西但是覺得好像不努力也可以這樣混下去。
一直熬到實在熬不住為止，他主動提出了辭職。父母強烈反對，但丁磊去意已定。
“這是我第一次開除自己。人的一生總會面臨很多機遇，但機遇是有代價的。有沒有勇氣邁出第一步，往往是人生的分水嶺。”丁磊這樣說。
| 對剛剛畢業(yè)兩年他來說，沒有穩(wěn)妥的去處，被家人反對，甚至可能打破了家人為他規(guī)劃好的未來，這代價并不輕松。
失去了家里的支持，之后丁磊一個人南下廣州，連續(xù)去了兩家IT公司打工，第一家是Sybase的廣州分公司；第二家是廣州一家ISP，名叫飛捷。
這幾年丁磊過得相當不容易。
Sybase廣州分部剛剛成立，丁磊進去之后，除了每天安裝調(diào)試數(shù)據(jù)庫之外，也沒任何長進，于是又離開。到了飛捷，由于面臨激烈的競爭和高昂的電信收費，這家公司幾乎無法生存下去，丁磊又只能離開。
就是這么一個寧波人，背井離鄉(xiāng)，主動辭了電信局的工作，父母反對，一個人在語言不通的地方奔波，似乎看到了一點希望，又似乎沒有方向。試水，跳槽，再遇到困難，跳槽。一帆風(fēng)順的丁磊，在廣州的頭兩年，似乎把好運氣消耗光了。
如果我們?nèi)ビ^察一個成功人士的成長，你會發(fā)現(xiàn)他們總是能在低谷之后遇上好運氣，為什么？因為他們在逆境之中也在堅持、毫不松懈。只要堅持下去，總有這么一點好運氣會重新找上門。
在寧波電信局那兩年，丁磊不是只有單純的苦悶，他至少一邊苦悶著一邊熟悉了Unix和電信業(yè)務(wù)。“我?guī)缀跆焯焱砩?2點才離開單位，因為單位有Unix電腦。網(wǎng)易后來的成功，和我很早就掌握了Unix精華分不開?！倍±谡f。
在飛捷，就算在逆境之中，丁磊還是利用空余時間架設(shè)了Chinanet上第一個“火鳥”BBS，并由此結(jié)識了很多網(wǎng)友，積攢下了創(chuàng)業(yè)的人脈。
走投無路了，丁磊決定自己拿著給人寫軟件攢下來的錢辦公司。所謂的”公司“，加上他只有四個人，這家公司叫”網(wǎng)易“。創(chuàng)業(yè)其實是被逼上梁山。
| 90年代在網(wǎng)吧上網(wǎng)的價格是15元/小時。丁磊創(chuàng)辦網(wǎng)易的初心就是讓中國人上網(wǎng)更容易。
“公司除我之外只有3個員工，他們家都在廣州，每天最晚9點就回家了，我一個人趴在電腦前都要工作到1點、2點，就連坐在飛機上或者坐在出租車上，甚至是吃飯時，我想的都是Internet。女友對我這一點非常反感，但是還是毫無怨言地陪伴著我，我加班到幾點她就陪到幾點。那時要是沒有她的陪伴與支持，我不知道我能不能堅持下去。”丁磊回憶道。
幾次想要放棄，但只要再堅持這么一點點，就能熬下去。后來，網(wǎng)易從一家BBS，發(fā)展了免費郵箱，再到門戶網(wǎng)站，成為中國的hotmail，丁磊只用了兩年。
1998年，網(wǎng)易每天有10萬人的訪問量，廣告銷售額就達到了10多萬美元。次年，網(wǎng)易的廣告收入達到了70萬美元。
由此，網(wǎng)易成為中國最著名的門戶網(wǎng)站之一。丁磊和搜狐的張朝陽、新浪的王志東，一時被稱為”網(wǎng)絡(luò)三劍客“。
| 時代更迭，現(xiàn)在如果有網(wǎng)絡(luò)三劍客，那非這三位莫屬了。
二起二落：“垃圾股”網(wǎng)易
最后沒賣網(wǎng)易不是因為心氣高，而是財務(wù)審計有問題，別人不肯買。
2017年是網(wǎng)易賺大錢的時候，大概只有少數(shù)人還能記得，網(wǎng)易在納斯達克正式掛牌的第一天，就遇到了破發(fā)。
2000年6月30日，網(wǎng)易上市納斯達克。“當時主要想通過公司上市，把企業(yè)進一步做大做強?！倍±谡f。
在網(wǎng)易上市前，中華網(wǎng)和新浪網(wǎng)上美國股市時，正值納斯達克狂炒網(wǎng)絡(luò)股的風(fēng)口；而2000年6月，當網(wǎng)易登陸納斯達克時，網(wǎng)絡(luò)股在美股上已經(jīng)開始走下坡路，丁磊時運不濟。
歡天喜地地上美股，看起來很高大上的樣子，結(jié)果上市當天截至收盤，網(wǎng)易股價跌至15.12美元，跌破了15.50美元的發(fā)行價。
破發(fā)帶給丁磊非常大的壓力。之后，網(wǎng)易的局面日益糟糕，最后一步步走向深淵。2001年初，丁磊最迫切的愿望就是想把網(wǎng)易賣掉。
| 丁磊幾乎已經(jīng)放棄網(wǎng)易了。
2001年5月初，原本計劃以8500萬美元收購網(wǎng)易的香港有限寬頻在簽字前夜，由于不信任網(wǎng)易的財報，突然終止一切收購行為。
當時的媒體報道，網(wǎng)易的虛假財報可能是因為管理層的操作。
上市前夕，為了把網(wǎng)易從個人企業(yè)轉(zhuǎn)型為國際化公司，丁磊請了三位背景各異的職業(yè)經(jīng)理人出任高管：來自香港的CEO黎景輝、來自臺灣的COO陳素貞、來自大陸的CFO何海文。
然而，此三人似乎并沒有和丁磊同心同德。黎曾在網(wǎng)易內(nèi)部發(fā)公開信抱怨丁磊權(quán)力太大，而陳素貞和何海文更是將丁磊吵得經(jīng)常躲到廣州去。
2001年5月1日之后，網(wǎng)易員工就沒再看到陳素貞的身影，6月12日，黎景輝辭職，8月28日，何海文辭職。丁磊后來感慨，“網(wǎng)易的最大教訓(xùn)就是人！”
但丁磊無暇難過，9月，納斯達克以財報存疑為由，宣布網(wǎng)易股票停止交易——這是中國公司第一次在美股被停牌。
一停牌，丁磊再想賣網(wǎng)易也賣不掉了，股價定格在64美分，“垃圾股”一支，真是狼狽不堪。
“上市之后就很迷茫，連賣掉網(wǎng)易的心都有過，最后沒賣不是因為心氣高，而是財務(wù)審計有問題，別人不肯買?！倍±谡f。
| 接連的打擊，讓丁磊的30歲過的異常艱難。
丁磊在多年之后接受采訪，坦言當年創(chuàng)業(yè)就是想賺點錢改善改善生活，兩年就上市斗志昂揚，結(jié)果一個跟頭摔得慘不忍睹。
丁磊找到步步高的創(chuàng)始人段永平，問他，自己能不能賣掉公司，再重新再做一家。
段永平反問：你現(xiàn)在就有一家公司，為什么不把它做好呢？
知止而后有定，定而后能靜，靜而后能安，安而后能慮，慮而后能得。
于是，丁磊硬著頭皮，收拾爛攤子、面對老問題、嘗試轉(zhuǎn)型。這期間他是如何度過內(nèi)憂外患的每一天，可想而知。
丁磊開始向中國傳統(tǒng)文化索取智慧，他看《道德經(jīng)》，并且習(xí)慣把“上善若水”掛在嘴邊。幾年后，他還和《冬吳相對論》的主持人梁冬一起學(xué)中醫(yī)，拜入廣州著名老中醫(yī)鄧鐵濤門下。
2002年初，網(wǎng)易復(fù)牌，同年第四季度，實現(xiàn)盈利。丁磊第一步，投資開發(fā)了網(wǎng)絡(luò)游戲《大話西游》；第二步和運營商合作開發(fā)短信業(yè)務(wù)——“移動夢網(wǎng)”，這個業(yè)務(wù)當年也救活了騰訊。
2003年，丁磊登上中國內(nèi)地百富榜首位，而前一年，他根本不在榜上。
| 32歲，丁磊一躍成為中國首富。
丁磊的韌性與堅持又一次救了他?！叭松莻€積累的過程，你總會有摔倒，即使跌倒了，你也要懂得抓一把沙子在手里?！边@是丁磊的原話。
丁磊的第二次起落也成就了段永平個人投資生涯中的一段佳話。
段永平在每股0.98美元的價格用100萬美元大舉買入網(wǎng)易，當時被稱為是“雪中送炭”，占股本5.05%；后來段永平在網(wǎng)易漲至100美元左右的時候售出，回報100倍以上。
段永平得了個綽號：“段菲特”。事實上，段永平也是第一個和巴菲特一起吃過飯的中國企業(yè)家。
三起三落：“落伍”的丁磊和潮流的“網(wǎng)易爸爸”
你根本不要看競爭對手怎么樣，競爭對手犯錯誤的時間是大把的，不要因為快，把自己搞死了。
丁磊骨子里是個寧波人：舍不得讓自己過得太難受，愛好小而美的生意，喜歡實惠一點過日子。比起擴大生意、爭取市場的快感，丁磊更傾向把精力花在做出用戶認可、精美的產(chǎn)品。
丁磊本人也非常信奉浙商的一套理念，節(jié)儉、務(wù)實、細節(jié)、低調(diào)。他曾坦言欣賞娃哈哈創(chuàng)始人宗慶后，在他看來，“連水這么沒有技術(shù)含量的產(chǎn)品，宗慶后都能做到如此地步，真是了不起”。
吳曉波曾在《鏘鏘三人行》中對竇文濤說：“我見過的中國富豪里面，三分之二以上都是不快樂的，除了丁磊?！?/p>
其實丁磊是千帆過盡。
| 經(jīng)歷大起大落之后的快樂，是否才是真正的快樂？
有這么一段時間，網(wǎng)易幾乎“不聲不響”。媒體上偶有提起網(wǎng)易，也是這樣的態(tài)度：“完美錯過電商、社交、團購、直播，所有風(fēng)口”的一家公司。
過了門戶時代的互聯(lián)網(wǎng)，比丁磊、張朝陽、王志飛那會兒更熱鬧，也更復(fù)雜。在很長一段時間內(nèi)，人們覺得丁磊“落伍了”、“是移動時代最大的失意者”。網(wǎng)易動作太“慢”，是由于“網(wǎng)易開發(fā)新產(chǎn)品，只有獲得丁磊的青睞才能聚集資源”、“丁磊太保守，打不過騰訊”……
即時通信方面，2003年網(wǎng)易泡泡就利用“掛泡泡送短信”的大規(guī)模促銷獲得了1500萬用戶。然而，當2004年底活動結(jié)束之后，泡泡就停止了增長。
直到三個月前，《人物》雜志采訪丁磊：你覺得公眾和業(yè)內(nèi)人士人對你的最大誤解是什么？
丁磊到今天，還是這么憤憤不平：“說我保守?！?/p>
在自己不喜歡或不擅長的領(lǐng)域，丁磊一直都是個后來者。他自稱一直信奉一條原則：只要把用戶體驗做得足夠好，就有后來居上的機會。
“我覺得對一個真正有競爭力的企業(yè)，不在于進入的早或晚，關(guān)鍵在它愿不愿真的通過技術(shù)和創(chuàng)新改變消費者的體驗?！倍±谶@么說。
但事實上，在BAT主導(dǎo)的搜索、電子商務(wù)和即時通訊領(lǐng)域，后來者網(wǎng)易都有所涉獵，卻最終未能后來居上。
和失敗與折騰比起來，更難受的感覺大概是，“不相關(guān)”與“被遺忘”。
這么多年起起伏伏，某段時間的丁磊面臨最大的困境，居然是沉默與悄無聲息。
| 丁磊不覺得自己保守，他有一套“慢哲學(xué)”。
然而就是從這些“坑”里面，可以看出丁磊的一些特質(zhì)——除去那些情懷、小而美、會做生意，丁磊是個能堅持的人，他有自己的韌性。
如同當時一意孤行去廣州不停地跳槽然后創(chuàng)業(yè)、后來面對一個上市之后被停牌的爛攤子，丁磊應(yīng)對低谷的方式，就是用自己的一套哲學(xué)去“堅持”。
“我的互聯(lián)網(wǎng)思維中‘快’不是特別重要……我的產(chǎn)品每一個版本都要精益求精，你根本不要看競爭對手怎么樣，競爭對手犯錯誤的時間是大把的，不要因為快，把自己搞死了?！倍±谶@么解釋過自己的“慢”與“堅持”。
丁磊仍舊把自己定位成一個產(chǎn)品經(jīng)理，探索每個產(chǎn)品的極致，然后等待。
做游戲。“我從哈爾濱一直跑到三亞，沿著整個海岸線，從中國地圖的‘雞頭’跑到‘雞腳’。”丁磊說，他曾經(jīng)只帶一個助手，兩人在全國跑了近20天，每個晚上大概跑十個網(wǎng)吧。他在網(wǎng)吧里跟玩家交流，甚至天天泡在論壇里搜集玩家的各種怨言。
養(yǎng)豬。丁磊走了歐美十幾個國家先確立養(yǎng)豬的模式，然后排查了浙江48個地方最終選擇了吉安作為養(yǎng)豬場，請到了設(shè)計南極科考站的人設(shè)計“丁家豬居所”，歷時八年，最后養(yǎng)豬三人組兩個人受不了了出走……網(wǎng)易的員工在網(wǎng)上說，那幾年，杭州辦公室外面擺了好多養(yǎng)豬方面的書。
做音樂播放APP。播放界面中那個模仿黑膠唱片的UI，是丁磊定的黑膠唱片的轉(zhuǎn)速。他讓團隊反復(fù)調(diào)試了20多遍，因為“轉(zhuǎn)快了容易暈，轉(zhuǎn)慢了又可能讓人昏昏欲睡”。云音樂從設(shè)計、音質(zhì)、歌曲的搜索方式，到主打的歌單功能，都傾注了丁磊的個人烙印。
做電商。丁磊在考拉海購有個“三石的私物精選”專欄；在網(wǎng)易美學(xué)里也經(jīng)常更新自己的文章；據(jù)網(wǎng)易嚴選的員工陳述，網(wǎng)易嚴選中所有的男裝、女裝供應(yīng)商，是丁磊一一親自確定的，他不用團隊代替他做決定。
| 丁磊的專欄已經(jīng)更新了46期，從美食到美妝，一應(yīng)俱全。
2016年11月，第三屆世界互聯(lián)網(wǎng)大會在烏鎮(zhèn)，國內(nèi)數(shù)十位大佬聚會，此次聚會上大家終于吃到了“丁家豬”。馬化騰夸其肥而不膩，張朝陽稱它秀色可餐，雷軍覺得其入口即化。2017年4月，”網(wǎng)易味央“宣布完成1.6億元人民幣A輪融資。
至于考拉海購，2016年的銷售份額已經(jīng)超過天貓國際、唯品國際、京東全球、聚美、小紅書、洋碼頭等一眾跨境電商，成為市場老大。2016年10月份，網(wǎng)易美學(xué)在上線后第52天即獲得App Store首頁精品推薦。
| 上線第2年，考拉海購就成了跨境電商老大。圖片源自：新華網(wǎng)《艾媒：網(wǎng)易考拉海購銷售份額占比位居跨境第一》
“動作可以慢，但戰(zhàn)略一定要正確。”這是丁磊的產(chǎn)品哲學(xué)。
丁磊回來了。
也許還有人在質(zhì)疑網(wǎng)易能做多大、產(chǎn)品線是不是過于分散、丁磊是不是網(wǎng)易的天花板。但這些對于丁磊本人已經(jīng)不是很重要，三落三起，即將“知天命”的丁磊搬回了杭州，重新做起“資深文藝男青年”。
他讀書、聽音樂，去烏鎮(zhèn)看賴聲川導(dǎo)演的話劇《如夢之夢》，這個話劇有八小時。他說，“于我而言，大概有95%的幸福感都源于可以有時間停下來，去發(fā)現(xiàn)和欣賞生活中的美?！?/p>
搜狗王小川把他的心態(tài)定義為“超脫”，“他根本無所謂在互聯(lián)網(wǎng)江湖里怎么去排位，怎么去整合資源，他無所謂這些事情。”
丁磊是這個時代的安慰劑，他或許不是一代梟雄，但是這個時代的商業(yè)精神需要他強有力的個人印記進行填充。
在知乎上，有一位匿名網(wǎng)友這么評價丁磊，這或許反應(yīng)了一些來自民眾的真實：
相較于馬云的淘寶和天貓，我更喜歡丁磊的嚴選和考拉。
相較于馬化騰的QQ游戲和王者榮耀，我更喜歡丁磊的魔獸和陰陽師。
相較于李彥宏做汽車、做醫(yī)療、做大腦，我更喜歡丁磊的養(yǎng)豬。
毫無疑問，在商業(yè)方面，丁磊比BAT差很多。
但他做的事情，無疑要有趣很多。
我喜歡丁磊。
*本文所有引述均引自公開媒體采訪，本文所有內(nèi)容不代表饅頭商學(xué)院的立場與意見。
2017中國（寧波）民宿高峰論壇 暨民宿設(shè)計大賽
12月18日，2017中國(寧波)民宿高峰論壇暨民宿設(shè)計大賽在寧波國大雷迪森廣場酒店順利舉行，本次活動由寧波市旅游發(fā)展委員會、寧波市人民政府農(nóng)村工作辦公室、寧波市四明山區(qū)域生態(tài)發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、中國旅游協(xié)會民宿客棧與精品酒店分會共同主辦，論壇主題圍繞民宿發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)為中心展開，活動包括寧波十佳特色民宿和最美民宿女主人評選頒獎環(huán)節(jié)，2017全國民宿設(shè)計大賽，民宿項目地推介以及民宿沙龍對話。
會議邀請了日本知名建筑設(shè)計師小林正美、北京大學(xué)教授竇文章、中國金鑰匙組織創(chuàng)始人孫東等嘉賓作主旨演講。寧波市人民政府副秘書長顏偉國、中國旅游協(xié)會民宿客棧與精品酒店分會會長張曉軍致辭。寧波市旅游局局長李浙閩在會上宣布寧波十佳特色民宿和最美民宿女主人獲獎名單。
2017寧波十佳特色民宿評選從10月份展開，通過各區(qū)縣(市)旅游主管部門及農(nóng)辦推薦和民宿業(yè)主自主報名參與，評委專家從民宿體驗、民宿設(shè)計、民宿運營等多角度進行綜合的評定。入選民宿需要在尊重自然環(huán)境、地域人文的基礎(chǔ)上，注重文化品質(zhì)和旅居體驗，注重設(shè)計的新舊關(guān)系及設(shè)計創(chuàng)新，注重可持續(xù)的運營模式，符合傳遞簡單而美好生活方式的基本理念。評選開始后，民宿業(yè)主踴躍參與，在秉承著深入發(fā)掘?qū)幉ㄠl(xiāng)村旅游項目和民宿產(chǎn)業(yè)的廣泛優(yōu)質(zhì)資源，提升寧波民宿的發(fā)展品質(zhì)與服務(wù)質(zhì)量，彰顯寧波民宿的特色的理念下，最終評選出十佳特色民宿——海曙區(qū)龍觀禪那、江北區(qū)老樟樹、慈舍、鄞州區(qū)逐野、奉化區(qū)棲霞山居、余姚市小隱東灣、慈溪市蘭墅、鄞州區(qū)拾貳憶、象山縣沙塘靜灣、東錢湖心宿福泉。
同時，最美民宿女主人評選也相繼展開，評選出在鄉(xiāng)村旅游民宿方面具有創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新示范引領(lǐng)作用，在民宿經(jīng)營方面有情懷、有文化、有創(chuàng)新、有熱情的先進女性。選拔和倡導(dǎo)民宿行業(yè)典型代表，尋找出實干興業(yè)的引領(lǐng)者、創(chuàng)意風(fēng)尚的先行者、愛崗敬業(yè)的踐行者。進一步引導(dǎo)寧波民宿產(chǎn)業(yè)的積極發(fā)展，以鮮明的文化主題，一流的生態(tài)環(huán)境，貼心、個性化的服務(wù)，為民宿體驗者提供獨具特色的生活方式。最終評選出寧波最美民宿女主人有海曙區(qū)龍觀禪那-戴如希丹、鎮(zhèn)海區(qū)氧氣生活-王連菲、北侖區(qū)宿說等花開-虞芳芳、寧海縣鹿山別院-盧曉瑛、南與舍-王瑤、余姚市句余客棧-沈玉女、江北區(qū)老樟樹-王少華、鄞州區(qū)拓野山居-俞莉波、象山縣安瀾別院-涂江紅、慈溪市海如別苑-吳艷珍。
本次民宿高峰論壇也公布了民宿設(shè)計大賽的獲獎名單，大賽分為“非標的項目”和“標的項目”兩項內(nèi)容。非標的項目比賽是在全國范圍內(nèi)征集已開業(yè)(近三年)的民宿設(shè)計優(yōu)秀方案;標的項目比賽于12月18日正式啟動，選取了三個寧波優(yōu)秀民宿項目地作為比賽的民宿設(shè)計項目。通過民宿設(shè)計比賽甄選民宿項目地優(yōu)秀設(shè)計方案，促進寧波民宿的持續(xù)發(fā)展，讓設(shè)計智慧創(chuàng)造新的經(jīng)濟增長點。
除了頒獎儀式以外，今年的民宿高峰論壇，還邀請國際性建筑學(xué)家，學(xué)術(shù)性專家、酒店服務(wù)行業(yè)專家等分享民宿行業(yè)發(fā)展熱點議題。為民宿從業(yè)者、愛好者搭建交流學(xué)習(xí)、資源對接平臺，助力民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
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