今年的7月31日可以看做是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。因?yàn)槿ツ?月政府工作報(bào)告中關(guān)于樓市調(diào)控的描述還是“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過快上漲”，到了7月31日的中央政治局會(huì)議，這一描述就徹底變成了“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，雖然只是幾字之差，但是釋放的信號(hào)卻截然不同——前者是允許房?jī)r(jià)有一定幅度上漲，說白了是“防止房?jī)r(jià)大漲”，后者就變成了“房?jī)r(jià)不準(zhǔn)上漲”了。
當(dāng)房?jī)r(jià)預(yù)期徹底轉(zhuǎn)變之后，各大城市既想“房?jī)r(jià)不漲”，又想實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)“不跌”，從而達(dá)到樓市整體穩(wěn)定是不現(xiàn)實(shí)的，畢竟預(yù)期扭轉(zhuǎn)后購房需求會(huì)呈現(xiàn)斷崖式下跌，供需天平失衡轉(zhuǎn)向后，房?jī)r(jià)是無論如何都難以穩(wěn)住的。
我們不得不承認(rèn)，樓市調(diào)控的重點(diǎn)又發(fā)生了明顯變化——從近期發(fā)生的幾件大事來看，當(dāng)前階段樓市調(diào)控的重點(diǎn)已經(jīng)徹底變成了“防止房?jī)r(jià)大跌”了。所有這一切都基于一個(gè)難以動(dòng)搖的事實(shí)：房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨下行壓力的時(shí)候，被多數(shù)人詬病的地產(chǎn)行業(yè)依然居功至偉，有著無可替代的作用。
事實(shí)更能善于雄辯：央行最新的數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月里，一共發(fā)放了13.14萬億的人民幣新增貸款，其中5.69萬億給了“住戶貸款”，占比達(dá)到了43.3%。不用解釋大家也看得明白，銀行貸款仍然是鼓勵(lì)民眾購房的。
首先，多個(gè)熱點(diǎn)城市按揭利率下調(diào)了，住房貸款審批發(fā)放速度加快了。涉及城市包括北京、廣州、杭州、佛山、南京、合肥、深圳、上海等十幾個(gè)城市。專家亦預(yù)估，后續(xù)會(huì)有更多的城市商業(yè)銀行跟進(jìn)調(diào)整信貸政策。
這如何能夠看做是“防大跌”的信號(hào)呢？從二十多年的歷史來看，房?jī)r(jià)的漲跌很大一部分原因取決于貨幣政策的調(diào)整：貨幣政策松，購房成本降低，民眾購房熱情升溫，房?jī)r(jià)就會(huì)上升，反之亦然。
2年多來，在“防風(fēng)險(xiǎn)去杠桿”的大局指導(dǎo)下，各大商業(yè)銀行紛紛上浮了首套、二套房貸款利率，且購房貸款發(fā)放周期也相應(yīng)延長(zhǎng)，正是在信貸政策的收緊下，各大熱點(diǎn)城市才有了降溫的事實(shí)。眾所周知，當(dāng)市場(chǎng)一旦進(jìn)入下行周期，后續(xù)是會(huì)出現(xiàn)“滾雪球”效應(yīng)的，從“微跌”到“大跌”有時(shí)只是一瞬間的事，因此也就不難理解，為什么在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)各大熱點(diǎn)城市商業(yè)銀行紛紛采取了按揭利率下調(diào)，放款加速的舉動(dòng)了——明著是要樓市成交活躍，根本目的還是為了“防止房?jī)r(jià)大跌”。
其次，部分城市“限價(jià)疑似松動(dòng)”。近期媒體報(bào)道，北京一批售價(jià)高達(dá)9萬的樓盤拿到了預(yù)售證，個(gè)別售價(jià)甚至達(dá)到了不可想象的11萬；廣州的增城、南沙、花都也出現(xiàn)了類似情況。
財(cái)經(jīng)大咖劉曉博對(duì)于該情況的解讀是：政府放松限價(jià)、允許開發(fā)商以真實(shí)市場(chǎng)價(jià)備案，這是最新出現(xiàn)“隱性放松”的方式，利于市場(chǎng)穩(wěn)定。
限價(jià)政策的放松，恰恰說明市場(chǎng)已經(jīng)降溫了，限價(jià)不同于限購。如果這個(gè)時(shí)候政府還不放開限價(jià)，那么樓市將有一夜入冬的可能。原因很簡(jiǎn)單，在限價(jià)政策的制約下，我們可以清晰地看到，開發(fā)商的利潤(rùn)被壓縮到了最低，很多開發(fā)商現(xiàn)在是四面八方受敵，融資受限、償債到期、發(fā)債受阻，再加上限價(jià)壓制，他們拿地的熱情在降低，多數(shù)城市如果一直保持這種“限價(jià)”狀態(tài)，樓市降溫的趨勢(shì)會(huì)加重不說，開發(fā)商也會(huì)選擇從該城市撤離，土地就更賣不出去了，房?jī)r(jià)因此出現(xiàn)大幅回調(diào)就是大概率事件。
在這個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，部分城市“低調(diào)放開限價(jià)”，表面看似討好開發(fā)商，提高其利潤(rùn)，暗地里是為了“防止房?jī)r(jià)大跌”，防止市場(chǎng)一夜入冬。但需要明確的是，這些下調(diào)按揭貸款利率的城市都只是微調(diào)，從20%回調(diào)至15%，或從15%回調(diào)至10%，而不是一下回調(diào)到基準(zhǔn)利率，或直接回到歷史原點(diǎn)打九折、八折時(shí)代。這同時(shí)說明，中央“遏制房?jī)r(jià)上漲”的指令依然在。
再者，中央發(fā)文，點(diǎn)名部分城市降低落戶門檻，新一輪搶人才大戰(zhàn)即將來襲。10月11日，國(guó)家發(fā)展改革委網(wǎng)站發(fā)布關(guān)于督察《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》落實(shí)情況的通知。其中有一條要求非常顯眼：戶籍人口比重低的超大城市和特大城市，要進(jìn)一步放寬外來人口落戶指標(biāo)控制，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率。
毫無疑問，國(guó)家發(fā)改委發(fā)文要求戶籍人口比重低的城市進(jìn)一步放寬落戶政策，是樓市調(diào)控“防大跌”的又一確鑿證據(jù)。在調(diào)控重壓之下，各大熱點(diǎn)城市之所以出現(xiàn)明顯降溫，本質(zhì)上還是購房需求的銳減，而放寬落戶政策恰恰是給城市人口引流，人來了，首先需要的就是落實(shí)住房問題，或買或租，這都大大有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
君不見，本輪調(diào)控降溫最明顯的兩個(gè)城市燕郊和廈門，實(shí)際上就是收緊了落戶政策，一個(gè)是要求本地戶口三年社保，一個(gè)是要求本地社保兩年，而且落戶門檻都很高。燕郊至今還依然保持高門檻模式，廈門實(shí)際上在完成一輪30%的降幅之后，已經(jīng)降低了落戶門檻，引進(jìn)人才試圖力挽狂瀾，確實(shí)也收效顯著。
中央此時(shí)發(fā)布該文件，其實(shí)說白了就是給那些樓市即將出現(xiàn)大冷的城市，一個(gè)自我拯救的機(jī)會(huì)——假如通過其它途徑不能使成交量回暖，樓市保持穩(wěn)定，大可以降低落戶門檻，來吸引人口，給樓市輸血，進(jìn)而達(dá)到防止房?jī)r(jià)大跌的目的。
通過上述分析，事實(shí)已經(jīng)非常清晰，剛需該不該買房也有明確答案了：當(dāng)前階段國(guó)家調(diào)控樓市的重點(diǎn)工作是“防止房?jī)r(jià)大跌”，也就是說未來期待廊坊房?jī)r(jià)大跌買房的剛需們，可以徹底打消妄想了，這種情況大概率不可能出現(xiàn)了。畢竟當(dāng)前中國(guó)超過40%的經(jīng)濟(jì)增量跟樓市有關(guān)，所以樓市不能冷。
事實(shí)上年底這兩個(gè)月是廊坊剛需購房者買房上車的最好機(jī)會(huì)，一方面國(guó)家調(diào)控樓市“遏制房?jī)r(jià)上漲”的目標(biāo)依然存在，這等于是國(guó)家按住房?jī)r(jià)不漲讓你買房，這種情況歷史上也是第一次出現(xiàn)；另一方面，以上種種“防大跌”的舉動(dòng)其實(shí)是有滯后性的，而且現(xiàn)在還只是局部實(shí)施，真等到全面實(shí)施了，可能樓市又由冷轉(zhuǎn)熱了，買房不能說不利，可能會(huì)競(jìng)爭(zhēng)較大。
作為廊坊樓市最具價(jià)值的區(qū)域，主城區(qū)（廣陽區(qū)、安次區(qū)）一直是廊坊的政治經(jīng)濟(jì)中心和商業(yè)文化中心，區(qū)域內(nèi)商圈繁華，商務(wù)辦公項(xiàng)目集中，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美。主城區(qū)的樓盤歷來備受購房者追捧，尤其在北京大七環(huán)通車、北京第二機(jī)場(chǎng)的建設(shè)、S6號(hào)線的規(guī)劃實(shí)施之后，更成為購房者的首選之地。另外，當(dāng)空港新區(qū)建成后，機(jī)場(chǎng)金融商務(wù)圈也將日漸形成，機(jī)場(chǎng)附近的的廊坊下縣永清、固安將更加繁榮。
廊坊主城區(qū)目前在售的房源多以高層、公寓為主。有廊坊戶口或三年社保的購房者可選擇高層住宅，沒有購房資格的購房者可以選擇不限購的公寓產(chǎn)品。
目前市區(qū)在售的公寓項(xiàng)目有上善頤園、廊坊新世界中心、中建·和悅國(guó)際、證大·大拇指廣場(chǎng)、蘇荷大道（蘇荷糖）、華昱駿景。距離北京更近的廣陽區(qū)的僅有上善頤園、廊坊新世界中心兩盤有公寓在售。
上善頤園緊鄰西側(cè)市政府用地，地處行政中心和商務(wù)中心之間，40-85㎡loft公寓買一層得兩層，均價(jià)15000元/㎡，毛坯交房，燃?xì)馊霊簟⒅醒肟照{(diào)、地暖設(shè)計(jì)，也使得上善頤園的公寓居住舒適性優(yōu)于普通公寓產(chǎn)品，無論是年輕人自住，還是出租，都很適合。
廊坊新世界中心周邊配套成熟，項(xiàng)目自城商圈，還在千米內(nèi)的新朝陽商圈輻射區(qū)域內(nèi)。 A區(qū)天后公館公寓均價(jià)11000元/㎡，戶型57-62㎡。該公寓帶裝修，送空調(diào)、熱水器、排油煙機(jī)，基本能實(shí)現(xiàn)拎包入住，省去了外地購房者裝修的苦惱。
市區(qū)在售的住宅較多，廣陽區(qū)的熱門項(xiàng)目有新世界中心、上善頤園、新城·昕樾，安次區(qū)的熱門項(xiàng)目有中房·馨美域、北辰香麓、證大·大拇指廣場(chǎng)。
新世界家園北鳳道與銀河北路交口，位于藝術(shù)大道旁，緊鄰上善頤園和廊坊孔雀城公園海，共享區(qū)域紅利。目前12-24層住宅在售，戶型為130-190㎡，均價(jià)18000元/㎡。預(yù)計(jì)2019年3月交房，是市區(qū)稀有的準(zhǔn)現(xiàn)房。項(xiàng)目的開發(fā)商新世界中國(guó)地產(chǎn)有限公司是香港上市公司新世界發(fā)展有限公司旗下內(nèi)地公司，是最早進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)的香港公司之一，是內(nèi)地頗具規(guī)模的房地產(chǎn)發(fā)展商之一。
上善頤園高層3#樓于10月開盤，均價(jià)18000元/㎡，戶型85㎡、130㎡、155㎡，預(yù)計(jì)2021年內(nèi)交房。上善頤園作為廣陽區(qū)的品牌項(xiàng)目，是廊坊有口皆碑的樓盤，本次獲證的樓棟為項(xiàng)目最后一棟高層住宅，眾多購房者已關(guān)注許久，雖然價(jià)格并不低，但開盤以來也獲得了不錯(cuò)的銷量。
中房·馨美域是安次龍河片區(qū)的代表項(xiàng)目之一，項(xiàng)目的開發(fā)商中房集團(tuán)根植廊坊，27年來建成16個(gè)樓盤，集中開發(fā)在廣陽區(qū)，中房·馨美域是中房集團(tuán)第17個(gè)項(xiàng)目。中房集團(tuán)開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)豐富，在廊坊口碑不錯(cuò)。據(jù)悉，項(xiàng)目高層、小高層9#10#樓10月開盤，戶型60-125㎡，均價(jià)12500-13000元/㎡，經(jīng)典的戶型設(shè)計(jì)、較低的價(jià)格，在片區(qū)內(nèi)十分具有競(jìng)爭(zhēng)力。
北辰香麓是龍河片區(qū)的改善型項(xiàng)目，疊拼房源均價(jià)22000元/㎡，140-160平四居戶型。高層均價(jià)13500元/㎡，戶型133㎡三居戶型，預(yù)計(jì)2021年毛坯交房。安次區(qū)的大平米改善房源不多，項(xiàng)目高層、洋房、疊拼產(chǎn)品錯(cuò)落而建，整體采光優(yōu)越，居住舒適度也有所保障。
永清近期有兩家新項(xiàng)目進(jìn)入購房者視野，海倫堡地產(chǎn)繼入駐霸州市場(chǎng)后，強(qiáng)勢(shì)入駐永清版塊。海倫堡地產(chǎn)集團(tuán)創(chuàng)立于1998年，是中國(guó)領(lǐng)先的高成長(zhǎng)性地產(chǎn)集團(tuán)。集團(tuán)深耕珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀、中部、西部五大核心城市群的重點(diǎn)一二線城市。在由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合主辦的“2018中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”上，海倫堡地產(chǎn)憑借突出的業(yè)務(wù)規(guī)模和運(yùn)營(yíng)能力，榮獲“2018中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)”第46位以及“2018中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)綜合實(shí)力50強(qiáng)”48位，彰顯了企業(yè)實(shí)力。據(jù)悉，永清的項(xiàng)目海倫堡·麓璟臺(tái)共計(jì)20棟樓，為11-17層的高層、小高層產(chǎn)品，具體開售時(shí)間待定，購房者可以提早關(guān)注。
明珠廣場(chǎng)·燕南家園是明珠集團(tuán)與燕南春集團(tuán)合作開發(fā)的樓盤，位于文苑路西，益昌路東，廊霸路南，規(guī)劃路北，緊鄰永清縣政府、永清人民公園，是永清重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域。項(xiàng)目共包含13棟住宅。其中12#13#樓已于2018年9月開盤，主力戶型為126㎡三居，另有少量140-150㎡三居，均價(jià)12500元/㎡，預(yù)計(jì)2021年5月交房。
