合肥的房?jī)r(jià)史，也是合肥知名度的發(fā)展史。
為什么這么說？從躋身全國(guó)房?jī)r(jià)四小龍，到被央視多次點(diǎn)名，到2016年房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)下全球第一，再到2017年合肥房?jī)r(jià)腰斬、崩盤論的全民關(guān)注。合肥知名度迅速打響，從立足安徽，面向全國(guó)，最終走向世界。
當(dāng)全國(guó)人民終于知道安徽不僅有國(guó)際級(jí)旅游勝地黃山，還有國(guó)際級(jí)房?jī)r(jià)漲幅地合肥時(shí)，并且不是憑經(jīng)濟(jì)，不是憑科技，而是憑火熱樓市。
然而，面對(duì)這樣的宣傳效果，更多的只能無奈！
從房?jī)r(jià)漲幅第一到庫存第一
這兩天，合肥又受關(guān)注了，這一次不是憑房?jī)r(jià)，而是憑庫存。
據(jù)最新發(fā)布的全國(guó)80城新建商品住宅庫存量來看，一二線城市庫存跌至底部，比如北京、上海庫存量跌27%，廣州跌22%。一二線城市因土地供應(yīng)有節(jié)制、市場(chǎng)需求量大，并不存在明顯的庫存壓力。
三四線城市庫存情況也存在明顯差別，比如九江、杭州、滁州、張家口、馬鞍山等庫存下滑了40%以上。
而較為熱點(diǎn)的三四線城市，其市場(chǎng)交易熱度要高于全國(guó)平均水平。漲幅第一的合肥，庫存增幅47%，位居全國(guó)80城首位，比第二名惠州還要高出14%，是庫存“重壓區(qū)” ，去庫存力度也大。
2016年全球房?jī)r(jià)漲幅圖
從房?jī)r(jià)漲幅全球第一到庫存漲幅全國(guó)第一，只能說明合肥樓市面臨的調(diào)控壓力還是很大。
真相：2萬多套房子賣了卻沒有備案
在市長(zhǎng)信箱中輸入“備案”兩個(gè)字，會(huì)出來N條關(guān)于拖延網(wǎng)簽備案，甚至不給備案的投訴，刷爆了市長(zhǎng)信箱。
在限購的大環(huán)境下，合肥樓市為了控制合肥的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)采取的是分級(jí)備案制度，限制網(wǎng)簽備案。
一些已售新盤尤其是高價(jià)盤不給備案，在這種制度的影響之下，大量購房者賣了房子交了錢卻遲遲不能備案，有的時(shí)間超過半年之久，甚至有開發(fā)商表示限購取消才給網(wǎng)簽。
按照流程，不給備案，那么網(wǎng)上備案系統(tǒng)房源依舊顯示未售，就不能簽合同，不簽合同就拿不到房，而且隨時(shí)面臨銀行利率的上漲和調(diào)控的收緊，購房者心急如焚。
粗略統(tǒng)計(jì)，合肥有近2萬套房子賣了但是沒有網(wǎng)上備案，因此這2萬套房是不會(huì)顯示售出。
另外，前段時(shí)間傳出的新盤備案價(jià)超過1萬5不予發(fā)預(yù)售預(yù)科正，從幾個(gè)別樓盤現(xiàn)狀來看，確實(shí)出現(xiàn)預(yù)售證不予辦理的情況。沒有預(yù)售證就無法按時(shí)按量開盤賣方，導(dǎo)致房源積壓。
已經(jīng)賣了卻不給備案的房源，再加上準(zhǔn)備賣卻因預(yù)售證下不來而積壓的房源，都直接拉高了庫存數(shù)據(jù)，歸根結(jié)底，只是一場(chǎng)“數(shù)據(jù)游戲”。
合肥未來3年60.4萬套房要賣 夠賣6.7年
住宅市場(chǎng)方面，據(jù)統(tǒng)計(jì)合肥全市住宅余量目前為191842套，各區(qū)余量接下來會(huì)一一分析。
土地方面，根據(jù)合肥國(guó)土局信息，合肥2017-2019年計(jì)劃供應(yīng)32500畝地?？鄢壳耙呀?jīng)出讓的4288畝地，仍有28212畝。
按照容積率2.2，面積100㎡計(jì)算，可提供房源41.4萬套。意味著未來3年將有60.4萬套房子要賣。
2015年9月1日-2017年9月1日以來的兩年年時(shí)間里，合肥九區(qū)三縣一共賣了179259套房子，平均每月賣房7469套房。
按照這種算法，未來三年的60.4萬套房子要賣6.7年，這是一個(gè)恐怖的數(shù)字。
并且，限購以來合肥每個(gè)月平均的住宅銷量?jī)H在3000多套，2017年8月1日-9月1日，合肥九區(qū)三縣僅售2572套房。意味著，如果嚴(yán)厲政策在未來三年持續(xù)，那么未來三年的60.4萬套房子可能就要賣上十幾年。
九區(qū)三縣余糧統(tǒng)計(jì) 濱湖要賣118個(gè)月
濱湖區(qū)
近一年，濱湖區(qū)成交套數(shù)為3855套，平均每月是329套。截止目前濱湖余糧為39123套，可以賣118個(gè)月。
分析：除了像佳源巴黎都市、聯(lián)投中心書城、寶能城、淮礦東方藍(lán)海這樣的熱門老盤，手中還有房源但是卻遲遲不推房，導(dǎo)致房源積壓。
另外，又退出了N多的優(yōu)質(zhì)地塊，十幾個(gè)純新盤還未上市，并且像濱湖雙璽、文一塘溪津門、碧桂園中堂、招商雍華府，樓面價(jià)接近2萬，未來入市房?jī)r(jià)自然都死高價(jià)盤，面臨入市苦難，去化慢的尷尬。
但是，不可否認(rèn)，濱湖區(qū)依舊是未來高庫存+高房?jī)r(jià)+高人熱度的區(qū)域。購房者可以出手區(qū)域內(nèi)的幾個(gè)限價(jià)盤，比如時(shí)光印象、都會(huì)1907、正榮府、公元天下等，是買入濱湖的一個(gè)好機(jī)會(huì)，短期內(nèi)濱湖新房房?jī)r(jià)不會(huì)再漲，二手房還面臨跌。
新站區(qū)
近一年，新站區(qū)賣房7501套，平均每月625套房。截止目前新站區(qū)余糧28082套，也就是44.9個(gè)月。
分析：新站區(qū)在九區(qū)當(dāng)中，憑借價(jià)格洼地的優(yōu)勢(shì)，在過去的幾個(gè)月均價(jià)最低銷量最高。但是目前區(qū)域內(nèi)的低價(jià)盤已經(jīng)逐漸清盤，在售的僅有家天下北郡、長(zhǎng)虹世紀(jì)榮庭等低價(jià)盤，這幾個(gè)盤只要開盤必定售罄。
隨著少荃湖板塊和學(xué)林板塊高價(jià)盤的逐漸入市，后期新站區(qū)價(jià)格洼地將逐漸被填埋，剛需買房機(jī)會(huì)隨之減少，等唯獨(dú)的幾個(gè)低價(jià)盤陸續(xù)清盤之后，后期不可能再有低價(jià)盤入市。
加上后期萬科天下藝境的入市可能會(huì)待定區(qū)域房?jī)r(jià)的再度拔高，所以，想買入新站的剛需要抓緊時(shí)間趕緊買。
瑤海區(qū)
近一年，瑤海區(qū)賣房1515套，平均每月126套房。截止目前瑤海區(qū)余糧為7744套，可以賣61.4個(gè)月。
分析：瑤海區(qū)在售房源比較少，僅有海爾公館，保利羅蘭春天、文一錦門學(xué)府里、金科海昱東方、弘陽昕悅府幾個(gè)樓盤在售，其余均為純新盤或地塊。
曾經(jīng)紅極一時(shí)的龍崗板塊，近一年來也集體失聲，但是板塊內(nèi)新盤樓面價(jià)普遍較高，最高達(dá)到12180元/㎡，可是目前配套比較欠缺，入市會(huì)有壓力，房企一再拖延入市時(shí)間。
所以瑤海市場(chǎng)目前是純新盤和地塊數(shù)量遠(yuǎn)多于市場(chǎng)上在售樓盤數(shù)量，如果意向瑤海購房者可以慢慢等，等到后期新盤入市，大牌房企推房，在慢慢選擇適合自己的房源。
蜀山區(qū)
近一年，蜀山區(qū)賣房2536套，平均每月211套房。截止目前蜀山區(qū)余糧為10139套，可以賣48個(gè)月。
分析：蜀山區(qū)目前的在售盤都還有大量房源，比如說金隅南七里、華潤(rùn)桃園里，但是這些在售樓盤似乎并不著急賣，本身體量就大開發(fā)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目進(jìn)展也比較慢，推盤數(shù)量很少。
蜀山區(qū)是老城區(qū)中唯一一個(gè)環(huán)境和配套兼得的區(qū)域，適合居住，區(qū)域內(nèi)的好房子需求量很大。但是后期的幾個(gè)新盤，禹洲平湖秋月、御璟·江山、城建琥珀蜀熙府等分布也比較集中，環(huán)境資源豐富但是生活配套相對(duì)欠缺，所以后期入市的新盤面臨的壓力比較大。
包河區(qū)
近一年，包河區(qū)賣房3542套，平均每月295套房。截止目前包河區(qū)余糧為15747套，可以賣53個(gè)月。
分析：包河區(qū)的新盤主要集中在高鐵板塊，城心位置、容積率較低、交通便利等優(yōu)勢(shì)，板塊或形成“富人區(qū)”，比如建發(fā)雍龍府和中海央墅，均是高端改善人群。
另外，金隅、金輝、高速還有純心地塊還未開發(fā)，南翔、濱投雖然拿地較早，但是地塊也還沒有動(dòng)靜，預(yù)示后期會(huì)有大量的純新盤入市，為購房者提供更多選擇的同時(shí)也面臨去庫存的壓力。
廬陽區(qū)
近一年，廬陽區(qū)賣房2476套，平均每月206套房。截止目前廬陽區(qū)余糧為14808套，可以賣71個(gè)月。
分析：廬陽區(qū)最熱板塊就是四里河板塊高價(jià)盤集中，萬科森林公園、鉑悅廬州府、以及還未入市的國(guó)貿(mào)天成、海亮唐寧府、泰和合肥院子等都在板塊內(nèi)，未來這些新盤入市，板塊內(nèi)房?jī)r(jià)將沖破2.5萬元/㎡，但目前幾個(gè)高價(jià)盤都還沒有動(dòng)靜。
另外，廬陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)老盤在售的基本為洋房，新盤中環(huán)廬陽府還沒有動(dòng)靜，旭輝玖著前不久剛開盤。
還有就是廬陽老城中心有崛起之勢(shì)，文一泊心灣、合景廬月灣、金科廬州樾等都有房在售，買入老城區(qū)的購房者選擇性也比較大。
經(jīng)開區(qū)
近一年，經(jīng)開區(qū)賣房2120套，平均每月176套房。截止目前經(jīng)開區(qū)余糧為8500套，可以賣48個(gè)月。
分析：近兩年經(jīng)開區(qū)無住宅地供應(yīng)，目前地王還是華邦觀筑里。區(qū)域內(nèi)老盤體量較大，融科城、世茂翡翠首府以及金嶼海岸體量接近6000套。
另外，根據(jù)板塊輪動(dòng)，南艷湖板塊開始發(fā)力。但是板塊內(nèi)工廠比較多，想要更多的發(fā)展，必須要“退二進(jìn)三”、“退二優(yōu)三”。
區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)基本在1.3萬-1.4萬，性價(jià)比比較高，買不到政務(wù)、蜀山、高新區(qū)房源的購房者，經(jīng)開區(qū)也不失為好的選擇。
高新區(qū)
近一年，高新區(qū)賣房2570套，平均每月214套房。截止目前高新余糧為16544套，可以賣77個(gè)月。
分析：高新區(qū)為富人區(qū)，在售樓盤均已高端改善為主。目前區(qū)域內(nèi)藍(lán)光雍錦半島、祥源金港灣、御景城、中鐵國(guó)際公館目前都是在售狀態(tài)?！?/p>
北雁湖4小龍”即金茂、皖新、華邦和世茂，因?yàn)榄h(huán)境優(yōu)勢(shì)和低容積率優(yōu)勢(shì)，同樣打造的也是高端小區(qū)。
由于限價(jià)，西子曼城備案僅為1.3萬+，后期入市的望江臺(tái)、保利柏林之春、皖新等可能同樣面臨限價(jià)的問題。但是限價(jià)盤同樣是適合購房者買入的樓盤，后期可以多關(guān)注。
政務(wù)區(qū)
近一年，政務(wù)區(qū)賣房502套，平均每月42套房。截止目前政務(wù)區(qū)余糧為2839套，可以賣67個(gè)月。
分析：政務(wù)區(qū)在售盤少，土地利用接近飽和。價(jià)格來說，不管是新房還是二手房，都是全市房?jī)r(jià)的標(biāo)桿。融創(chuàng)合肥壹號(hào)院高層備案價(jià)2.96萬元/㎡，目前合肥最高。
真正買入政務(wù)區(qū)的購房者，現(xiàn)在來看，都是非富即貴，已經(jīng)完全把剛需隔離在外。
肥東縣
肥東目前余糧為24291套， 按照近1年肥東縣1219套月均銷量，可以賣20個(gè)月。
分析：肥東縣總體體量較大，一些老盤，前期備案1.3萬元/㎡，后因?yàn)槭袌?chǎng)原因降到10500元/㎡。
入市新盤藍(lán)光公園一號(hào)均價(jià)在11027元/㎡，未來萬科紅入市也可能向藍(lán)光公園一號(hào)看齊。肥東市場(chǎng)目前來說相對(duì)冷靜。
長(zhǎng)豐縣
近一年，長(zhǎng)豐縣賣房8356套，平均每月696套房。截止目前長(zhǎng)豐縣余糧為15186套，可以賣21.8個(gè)月。
分析：長(zhǎng)豐縣區(qū)域樓市由于新城、弘陽及萬科的入市區(qū)域住宅品質(zhì)被整體拉高，樓市熱度近幾個(gè)月來有所升溫。
尤其是新城北宸紫郡、萬科蘇高新·中央公園這兩個(gè)項(xiàng)目，憑借品質(zhì)和物業(yè)熱銷，這在限購之后的合肥市場(chǎng)純新盤中比較少見。
萬科前不久又在長(zhǎng)豐落下第二子，萬科蘇高新·中央公園已經(jīng)把區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)拔高到1.48萬，未來萬科第二子能否再度拔高房?jī)r(jià)也很難說。
肥西縣
近一年，肥西縣賣房9636套，平均每月803套房。截止目前肥西縣余糧為8450套，可以賣10.5個(gè)月。
分析：肥西可以說是所有區(qū)域中目前來看最健康的區(qū)域，去化周期僅為10.5個(gè)月，遠(yuǎn)低于其他區(qū)域。
區(qū)域內(nèi)目前出現(xiàn)兩極分化，一邊是信地華地城和華地翡翠藍(lán)灣這樣的高性價(jià)比低價(jià)盤是買不到。一邊是融創(chuàng)玖樟臺(tái)這樣的高價(jià)盤賣的少。不過，等現(xiàn)在的1萬1樓盤賣的差不多，城建、麗豐和融創(chuàng)，也就來了。
結(jié) 語
合肥最慘淡的“金九銀十“已經(jīng)來臨，低價(jià)老盤面臨清盤，新房有價(jià)無市是當(dāng)下的現(xiàn)狀，合肥已經(jīng)實(shí)實(shí)在在的進(jìn)入市場(chǎng)淡季。
一方面是限購、限貸控制了有資格購房人群總量。另一方面，預(yù)售證的發(fā)放節(jié)奏被各地政府嚴(yán)格控制，再加上備案的嚴(yán)格控制，最終造就了合肥庫存增幅47%，位居全國(guó)80城首位的尷尬局面。
合肥樓市依舊面臨控制房?jī)r(jià)和有效區(qū)庫存的雙重壓力任重道遠(yuǎn)。開發(fā)商，尤其是純新盤接下來要抗很久，房?jī)r(jià)不會(huì)漲，但是也不會(huì)跌，就看誰能抗。
而對(duì)于購房者，改善需求面臨的是買房的好時(shí)機(jī)，因?yàn)殚_發(fā)商在拼不了價(jià)格的前提下，還能拼品質(zhì)。合肥的品質(zhì)房正在跨一個(gè)新臺(tái)階，改善可選擇性比較大。
對(duì)于剛需，低價(jià)盤能出手時(shí)就不要猶豫，買不到低價(jià)盤的，那么限價(jià)盤能買就買，否則后期一旦低價(jià)盤全面清盤，則只能被動(dòng)接受高價(jià)盤或者遠(yuǎn)郊房源。
