市域空間結(jié)構(gòu)圖。
《廣州市城市總體規(guī)劃（2017~2035）》草案把南沙區(qū)規(guī)劃為廣州唯一的副中心，提出“強(qiáng)南沙”的發(fā)展規(guī)劃。 王荔玨攝
南沙副中心 空間結(jié)構(gòu)圖。
黃埔區(qū)九龍鎮(zhèn)以南區(qū)域被劃入主城區(qū)。劉麗琴攝
作為引領(lǐng)城市發(fā)展的戰(zhàn)略性文件，《廣州市城市總體規(guī)劃（2017~2035）》草案公示引發(fā)城中熱議。昨日，市國(guó)土規(guī)劃委有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)“總規(guī)”中與市民生活息息相關(guān)的內(nèi)容進(jìn)行了權(quán)威解讀，看懂“總規(guī)”，才能看懂未來(lái)17年的廣州！
總規(guī)草案中提出了“主城區(qū)-副中心-外圍城區(qū)-新型城鎮(zhèn)-鄉(xiāng)村”的城鄉(xiāng)空間網(wǎng)絡(luò)體系，番禺、黃埔、白云部分區(qū)域納入主城區(qū)，南沙區(qū)成為廣州唯一的副中心。對(duì)此，市國(guó)土規(guī)劃委有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，廣州的空間格局還是市委、市政府文件中反復(fù)提及的樞紐型網(wǎng)絡(luò)城市、三大戰(zhàn)略樞紐、一江兩岸三帶?？傄?guī)草案聚焦三大戰(zhàn)略樞紐、構(gòu)建多點(diǎn)支撐的脈絡(luò)，重點(diǎn)是以珠江為脈絡(luò)，組織主要的生產(chǎn)生活空間；強(qiáng)化三大國(guó)際戰(zhàn)略樞紐，是廣州面向未來(lái)新的增長(zhǎng)極和動(dòng)力源?？傄?guī)草案強(qiáng)調(diào)的是如何圍繞樞紐來(lái)構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)，該負(fù)責(zé)人提醒，要從兩張規(guī)劃圖——城鄉(xiāng)體系規(guī)劃圖和市域空間結(jié)構(gòu)圖，來(lái)理解未來(lái)廣州發(fā)展的重點(diǎn)：廣州并不是只有主城區(qū)和南沙兩個(gè)點(diǎn)組成的“棒槌狀”，而是三大戰(zhàn)略樞紐構(gòu)成的三角形，“大三角形就是樞紐，黃色層面就是網(wǎng)絡(luò)?！痹撠?fù)責(zé)人解釋說(shuō)，主城區(qū)的概念在北京、上海的總體規(guī)劃中都出現(xiàn)了，是對(duì)于整個(gè)城市體系的描述，更多的是規(guī)劃層級(jí)，而不是具體的行政概念。
權(quán)威解讀：聚焦三大戰(zhàn)略樞紐
廣州日?qǐng)?bào)訊 （全媒體記者劉麗琴）日前，廣州市國(guó)規(guī)委發(fā)布《廣州市城市總體規(guī)劃（2017~2035年）》草案。作為引領(lǐng)一個(gè)城市發(fā)展的戰(zhàn)略性文件，《草案》展現(xiàn)出未來(lái)17年廣州的發(fā)展格局與重點(diǎn)。而置業(yè)跟著規(guī)劃走，一向是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“黃金置業(yè)”法則。規(guī)劃草案提出了“主城區(qū)-副中心-外圍城區(qū)-新型城鎮(zhèn)-鄉(xiāng)村”的城鄉(xiāng)空間網(wǎng)絡(luò)體系，番禺、黃埔、白云部分區(qū)域納入主城區(qū)，南沙區(qū)成為廣州唯一的副中心。
關(guān)注點(diǎn)1：南部東部
對(duì)于樓市而言，資源投入重點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向所在的區(qū)域，也會(huì)成為置業(yè)的方向和熱點(diǎn)。比如，草案中突出副中心地位的南沙，以及擴(kuò)容后進(jìn)入主城區(qū)范圍的番禺黃埔及白云部分區(qū)域，會(huì)在近期受到更多的關(guān)注，南部和東部的發(fā)展前景也會(huì)更被看好。此外，根據(jù)該規(guī)劃草案，至2035年，廣州城市軌道網(wǎng)絡(luò)達(dá)2000公里，為現(xiàn)在的5倍，這意味著配套建設(shè)將加速，軌道交通沿線(xiàn)區(qū)域的生活將更加便捷。
關(guān)注點(diǎn)2：人口增長(zhǎng)
尤其值得關(guān)注的是，規(guī)劃草案提出，要科學(xué)調(diào)控人口規(guī)模，2035年常住人口規(guī)?？刂圃?000萬(wàn)人左右，同時(shí)按照2500萬(wàn)管理服務(wù)人口進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施公共服務(wù)設(shè)施配套。根據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2016年末，廣州市常住人口為1404.35萬(wàn)人。這意味著廣州從2017年至2035年，規(guī)劃范圍內(nèi)增加的人口約為600萬(wàn)，平均每年可增加的人口為30多萬(wàn)，人口的持續(xù)增長(zhǎng)，將為樓市帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的需求。
數(shù)據(jù)顯示，2015~2017年，廣州一手住宅的年簽約套數(shù)分別是92412套、127887套、89865套，二手樓年成交套數(shù)約在8萬(wàn)~13萬(wàn)套，因此，廣州近三年每年住宅的成交總套數(shù)大約在18萬(wàn)~20萬(wàn)套左右。
克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉表示，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照規(guī)劃草案，平均每年廣州可增加的人口為30多萬(wàn)。按大城市戶(hù)均人口2.5個(gè)計(jì)算，即每年增加十幾二十萬(wàn)戶(hù)家庭。而廣州過(guò)去20年，商品房每年只新增8萬(wàn)~10萬(wàn)套，這是否意味著未來(lái)供求缺口巨大？肖文曉認(rèn)為并非如此，因?yàn)檫@只考慮了增量房，而沒(méi)有考慮大量的存量房。目前廣州人均35平方米的居住面積已然不低，再加上市場(chǎng)上大量類(lèi)住宅的公寓，以及未來(lái)即將批量涌現(xiàn)的租賃住房，廣州其實(shí)并不缺房子。所以在用地規(guī)模上，廣州的基本方針是“嚴(yán)控總量，逐步減量，精準(zhǔn)配置，提質(zhì)增效”，這是完全合情合理的。未來(lái)廣州的商品房供應(yīng)要在存量上多做文章。
新一輪廣州城市總體規(guī)劃公示出爐，距離上一輪發(fā)布的總體規(guī)劃已過(guò)去6年。這六年間，廣州發(fā)生了顯著的變化，城市定位也在不斷提升。記者對(duì)比新舊兩輪規(guī)劃發(fā)現(xiàn)，在城市定位、人口規(guī)模、城市空間布局、產(chǎn)業(yè)布局等方面都進(jìn)行了調(diào)整，更具全球視野，更突出大灣區(qū)的核心功能。
文/表：廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者陳白帆
三大板塊“高亮” 置業(yè)選擇多
強(qiáng)南沙： 廣州唯一副中心
廣州日?qǐng)?bào)訊 （全媒體記者王荔玨）日前，《廣州市城市總體規(guī)劃（2017~2035）》草案把南沙區(qū)規(guī)劃為廣州唯一的副中心，特別提出“強(qiáng)南沙”，建設(shè)粵港澳大灣區(qū)核心門(mén)戶(hù)。強(qiáng)化南沙粵港澳大灣區(qū)核心功能，其核心功能包括大灣區(qū)交通中心和綜合服務(wù)功能核心區(qū)。從交通配套看，規(guī)劃提出要推進(jìn)南沙樞紐站規(guī)劃建設(shè)和提升慶盛站綜合交通服務(wù)能力。推進(jìn)建設(shè)南沙與廣州主城區(qū)、香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)、深圳寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)、廣州南站暢達(dá)的高速交通走廊，實(shí)現(xiàn)30分鐘直達(dá)大灣區(qū)主要城市中心區(qū)和重大交通樞紐。在產(chǎn)業(yè)政策上，為強(qiáng)化南沙大灣區(qū)綜合服務(wù)功能核心區(qū)功能，規(guī)劃提出要重點(diǎn)發(fā)展國(guó)際航運(yùn)、國(guó)際服務(wù)貿(mào)易、國(guó)際創(chuàng)新金融、科技創(chuàng)新、國(guó)際交往等功能。在人口布局上，廣州規(guī)劃到2035年人口規(guī)模達(dá)2000萬(wàn)，按已有的規(guī)劃，南沙的規(guī)劃常住人口為超過(guò)200萬(wàn)，而現(xiàn)狀南沙只有60多萬(wàn)常住人口。自廣州南沙自貿(mào)區(qū)掛牌以來(lái)，南沙的發(fā)展便搭上了快速列車(chē)，吸引了大批知名企業(yè)落戶(hù)南沙，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅世界500強(qiáng)的企業(yè)就有87家已落戶(hù)南沙。根據(jù)規(guī)劃，南沙還將建設(shè)粵港澳全面合作示范區(qū)，加強(qiáng)與港澳在離岸貿(mào)易、高技術(shù)服務(wù)、教育培訓(xùn)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高端醫(yī)療產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的合作。
從土地儲(chǔ)備來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示，南沙自貿(mào)區(qū)未開(kāi)工未動(dòng)遷的經(jīng)營(yíng)性用地中，除了商辦地外，宅地（含純宅地、商住地）也占了半壁江山，由此可見(jiàn)，南沙自貿(mào)區(qū)除了發(fā)展商業(yè)外，還將有更多住宅項(xiàng)目入市，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)南沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有更大的發(fā)展空間。具體到樓盤(pán)，據(jù)了解，今年，南沙區(qū)府-金洲板塊將有陽(yáng)光城·麗景灣、越秀濱海新城、藍(lán)光林肯公園等熱銷(xiāo)盤(pán)加推，南沙灣板塊則有中交藍(lán)色海灣、南沙御苑、星河山海灣等推出新一期。與此同時(shí)，年內(nèi)將有碧桂園璽悅、保利半島等多個(gè)全新盤(pán)入市。樓市知名專(zhuān)家黎文江認(rèn)為，今年南沙將迎來(lái)新一波置業(yè)熱潮。
番禺、黃埔： 部分區(qū)域首次劃入主城區(qū)
廣州日?qǐng)?bào)訊 （全媒體記者王荔玨）《廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃（2017~2035）》草案顯示，廣州市最新主城區(qū)范圍包括：荔灣、越秀、天河、海珠四區(qū)，白云區(qū)北二環(huán)高速公路以南、黃埔區(qū)九龍鎮(zhèn)以南、番禺區(qū)廣明高速以北。對(duì)番禺區(qū)而言，這無(wú)疑是大利好，這是番禺部分區(qū)域第一次被劃入主城區(qū)范圍。從番禺地圖可發(fā)現(xiàn)，番禺劃入主城區(qū)的范圍雖然并不大（占比不足整個(gè)番禺區(qū)的一半），但勝在囊括了多個(gè)大盤(pán)云集的區(qū)域，包括洛溪板塊、大石板塊、長(zhǎng)隆板塊、南村鎮(zhèn)等大片范圍，大學(xué)城也位列其中。
從樓市的角度看，按最新的規(guī)劃劃分，歸屬于主城區(qū)范圍的番禺區(qū)域目前一手住宅供應(yīng)已經(jīng)相當(dāng)稀缺。據(jù)了解，在洛溪板塊，尚有南天名苑的別墅及洋房在售，如英居銷(xiāo)售已進(jìn)入尾聲；在大石板塊，華筑翡翠灣、星河灣半島尚有在售貨源；在長(zhǎng)隆板塊，目前僅有長(zhǎng)隆瓏翠在售；南村板塊則沒(méi)有一手在售住宅。今年，預(yù)計(jì)劃入主城區(qū)的番禺區(qū)域上市新盤(pán)也相當(dāng)有限，目前所知僅有金地壹粵府和五礦萬(wàn)樾臺(tái)兩個(gè)項(xiàng)目，均主打高端住宅產(chǎn)品。
相對(duì)而言，在番禺劃入了主城區(qū)的二手大盤(pán)選擇則更為豐富，基本上圍繞“3字頭”左右的單價(jià)就能有很廣泛的選擇，成熟大盤(pán)包括新光城市花園、萬(wàn)科歐泊、廣州雅居樂(lè)花園、華南碧桂園、星河灣、華南新城、南國(guó)奧園、錦繡香江花園、麗江花園、廣州奧林匹克花園等。
與此同時(shí)，值得市民關(guān)注的還有番禺的兩大新片區(qū)：一是思科智慧城片區(qū)，該片區(qū)將結(jié)合思科、浪潮等IT企業(yè)，形成以云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、 科技研發(fā)、創(chuàng)新孵化、移動(dòng)互聯(lián)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、生物醫(yī)藥等為主的智慧經(jīng)濟(jì)區(qū)；二是化龍片區(qū)，該片區(qū)將圍繞番禺汽車(chē)城、國(guó)際展貿(mào)城、金湖工業(yè)區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展汽車(chē)產(chǎn)業(yè)、智能家居LED以及照明產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)。業(yè)界認(rèn)為，一旦這兩大片區(qū)有新增的物業(yè)上市，其價(jià)值無(wú)疑值得看高一線(xiàn)。
又訊 （全媒體記者劉麗琴）新規(guī)劃中，黃埔區(qū)九龍鎮(zhèn)以南區(qū)域也被劃入了主城區(qū)。九龍鎮(zhèn)以南貼近的是蘿崗街永和街聯(lián)和街等區(qū)域，黃埔納入主城區(qū)的部分也是目前在售一手樓供應(yīng)比較集中的區(qū)域，樓盤(pán)眾多，例如時(shí)代天韻、廣州綠地城、實(shí)地常春藤、佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)等，還有新盤(pán)龍湖天瑯、康大龍祥匯等。
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