重慶沙坪壩TOD項(xiàng)目龍湖光年效果圖。龍湖供圖
中新網(wǎng)重慶7月20日電 題：新城軌時(shí)代TOD模式能否讓“堵城”新生？
作者 陳茂霖 張燕
被稱為“8D魔幻都市”之前，重慶是出了名的“山城”加“堵城”。作為在重慶山水之間穿梭討活了二十多年的老出租車(chē)司機(jī)，劉云說(shuō)起“堵”字，幾乎忍不住一把辛酸淚。
“從2010年開(kāi)始，沙區(qū)投入了大量資金改善路況，目前看來(lái)有一些效果，但和城市發(fā)展的趨勢(shì)比起來(lái)，還是不夠。”重慶市沙坪壩區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。
“怎么說(shuō)呢？反正路修了不少，車(chē)也增加了不少，特別是一、三、八幾個(gè)中學(xué)上下學(xué)時(shí)間段，必堵，”劉云說(shuō)，“只能說(shuō)現(xiàn)在有人管，與以前相比堵得松和點(diǎn)?！?/p>
高人氣背后“堵城”承載高壓
作為重慶的老牌主城區(qū)和科教文化區(qū)，沙坪壩區(qū)深厚的歷史底蘊(yùn)、優(yōu)質(zhì)的教育資源以及顯著的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，“人氣”一直居高不下。
“就拿運(yùn)營(yíng)了多年的沙坪壩火車(chē)站來(lái)說(shuō)，一年就有2000多萬(wàn)的人流量，三軍醫(yī)大一年帶來(lái)的人流量也差不多，再加上區(qū)里一批名牌中小學(xué)和大學(xué)，還有磁器口、三峽廣場(chǎng)等高人氣的旅游目的地和商圈?！敝貞c沙區(qū)該負(fù)責(zé)人告訴記者，此外世界規(guī)模最大的筆電基地，中歐班列的起點(diǎn)站都在這里。
而在重慶鐵路客運(yùn)樞紐最新的“三主兩輔”結(jié)構(gòu)中，“一主(西站)”和“一輔(沙坪壩站)”均位于沙坪壩東部老城，隨著重慶西站、沙坪壩站兩個(gè)高鐵站的開(kāi)通，沙坪壩區(qū)成為重慶面向西南地區(qū)省市的重要集散樞紐和門(mén)戶窗口，平均每天給沙區(qū)帶來(lái)了10多萬(wàn)的人口流動(dòng)規(guī)模，這個(gè)數(shù)據(jù)未來(lái)還會(huì)增加。
“旺盛的人氣給沙坪壩的發(fā)展帶來(lái)了底氣，也給交通帶來(lái)了不小的壓力，但這個(gè)壓力是城市發(fā)展過(guò)程中必須面對(duì)的?！?/p>
引入TOD模式舊城新實(shí)踐
在龍湖集團(tuán)副總裁胡浩看來(lái)，重慶沙坪壩區(qū)碰到的問(wèn)題實(shí)際上是城市發(fā)展過(guò)程中的必然。“城市的土地資源是有限的，當(dāng)城市發(fā)展到某一階段后，如何讓有限的土地資源為市民提供更多的便利，為城市爭(zhēng)取更大的發(fā)展空間，就成了必須面對(duì)的問(wèn)題?！焙普f(shuō)，“這時(shí)候TOD模式就是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。”
胡浩所言的TOD(TransitOrientedDevelopment)模式，發(fā)源于美國(guó)，以高鐵、地鐵等公共交通站點(diǎn)為中心，在400-800米半徑內(nèi)進(jìn)行物業(yè)開(kāi)發(fā)，將工作、消費(fèi)、文化、教育、居住等功能合為一身，把公共交通節(jié)點(diǎn)變成新的生活目的地，是紐約、東京、香港等世界級(jí)大都市主流的城市開(kāi)發(fā)模式。
而目前龍湖正在重慶沙坪壩打造全國(guó)首例成熟商圈高鐵上蓋TOD項(xiàng)目，項(xiàng)目總建筑規(guī)模有48萬(wàn)方，規(guī)劃建成集一條高鐵線、五條軌道線為一體的超大型商業(yè)綜合體，業(yè)態(tài)將覆蓋商業(yè)、聯(lián)合辦公、養(yǎng)老、長(zhǎng)租公寓等。龍湖擬自持運(yùn)營(yíng)的天街部分?jǐn)M于2020年開(kāi)業(yè)。
對(duì)于沙坪壩區(qū)政府來(lái)說(shuō)，被寄予厚望的TOD模式遠(yuǎn)沒(méi)有想象中那么簡(jiǎn)單。“建交通基礎(chǔ)產(chǎn)品投資量是比較大的，投資怎么來(lái)？投資過(guò)程里面社會(huì)資本如何進(jìn)入？如何能夠形成各方積極性都調(diào)動(dòng)起來(lái)的機(jī)制？這些都是我們需要考慮的問(wèn)題?！鄙硡^(qū)該負(fù)責(zé)人告訴記者，在推進(jìn)TOD模式的過(guò)程中，首先從技術(shù)環(huán)節(jié)上，我們就需要從觀念上有一些新的研探或認(rèn)識(shí)。比如消防要求，原來(lái)國(guó)家的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，一條道、一個(gè)車(chē)站。這在西站很明顯，沙坪壩站更明顯，防火分區(qū)怎么隔，消防間距怎么設(shè)，沒(méi)有考慮和其他怎么結(jié)合，嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)，很有可能這個(gè)不符合要求規(guī)范，這都是需要通過(guò)實(shí)踐去探索解決的。
“當(dāng)然更不用說(shuō)相關(guān)法律法規(guī)，管理層面的工作。”該人士說(shuō)，“我認(rèn)為只有政府引導(dǎo)，企業(yè)為主體進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作的TOD才能良性發(fā)展，因?yàn)槿绻畯?qiáng)行主導(dǎo)，可能會(huì)出現(xiàn)負(fù)面效果，但是如果政府在里面完全不發(fā)揮作用，完全按照市場(chǎng)主體來(lái)，沒(méi)有宏觀規(guī)劃的支持，再大的老板想來(lái)做什么也進(jìn)不來(lái)?！?/p>
“TOD模式本身對(duì)房企綜合運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)能力要求相當(dāng)高。首先，這考驗(yàn)企業(yè)與政府、軌交公司等多個(gè)主體溝通協(xié)調(diào)能力；其次，這要求企業(yè)具備多個(gè)復(fù)合業(yè)態(tài)空間打造能力?！焙普f(shuō)。
對(duì)標(biāo)國(guó)際大都市舊城迎新生
據(jù)世界知名設(shè)計(jì)公司日建設(shè)計(jì)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在沙區(qū)該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)上，被命名為龍湖光年的這一項(xiàng)目借鑒了日本澀谷站在空間使用上朝地下化、再高架化等“立體化”方式發(fā)展，該項(xiàng)目地下共7層，負(fù)1層至負(fù)7層依次為公交車(chē)站(B1F)、出租車(chē)站(B2F)和高鐵站臺(tái)(B2F)高鐵出站廳(B4F)、地鐵1號(hào)線、9號(hào)線及環(huán)線的進(jìn)出站換乘大廳(B7F)，多個(gè)樓層設(shè)地下停車(chē)庫(kù)，市民可實(shí)現(xiàn)高鐵、軌道交通、公交、出租車(chē)等多種交通工具零換乘。
“沙坪壩站處于城市中心區(qū)域，其建設(shè)模式必然與傳統(tǒng)高鐵站建設(shè)模式不同。”重慶火車(chē)西站地區(qū)管理委員會(huì)黨委書(shū)記周德華告訴記者，在鐵路綜合交通樞紐工程建設(shè)之初，沙坪壩區(qū)就提出將作為交通節(jié)點(diǎn)的車(chē)站空間與區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)合為一體，通過(guò)車(chē)站空間和城區(qū)空間的融合，在“老城區(qū)”構(gòu)建全新的立體空間。因此，通過(guò)對(duì)鐵路綜合交通樞紐這樣的公益項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，今后沙坪壩區(qū)鐵路樞紐不僅僅是旅客進(jìn)出的通道，還將承擔(dān)更多城市功能。
“和大多老城區(qū)制約商業(yè)發(fā)展的情況類似，沙坪壩商圈發(fā)展的主要難題是交通不暢，人們進(jìn)不來(lái)也出不去，導(dǎo)致有效消費(fèi)需求不足。高鐵和3條城市地鐵線，將以高效便捷的出行方式，給沙坪壩帶來(lái)巨量的人流，這是商業(yè)的基礎(chǔ)。”周德華說(shuō)，“我們完全可依托鐵路綜合交通樞紐的開(kāi)通，對(duì)城市功能和格局進(jìn)行優(yōu)化配置甚至重組，從而打造一座高鐵新城。”
“以前我們沒(méi)有系統(tǒng)地思考過(guò)將人流量變現(xiàn)的概念，認(rèn)為這是自然的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象?！鄙硡^(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，“TOD模式引入后，我們?cè)谙?，高鐵站有了人流量之后，就會(huì)有一定的消費(fèi)需求，對(duì)流量變現(xiàn)也會(huì)有探索，這可能沒(méi)有具體的公式，但是團(tuán)隊(duì)一直在做市場(chǎng)調(diào)查，并希望基于這點(diǎn)找到價(jià)值的最大化，而這個(gè)概念在策劃TOD里面是非常重要的考量因素。”
據(jù)中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，截至2017年末，中國(guó)內(nèi)地有34個(gè)城市開(kāi)通軌道交通并投入運(yùn)營(yíng)；2017年新增運(yùn)營(yíng)線路32條，同比增長(zhǎng)24.1%；新增運(yùn)營(yíng)線路880公里，同比增長(zhǎng)21.2%……毋庸置疑，多個(gè)城市都在進(jìn)入軌道交通新時(shí)代。
“沙區(qū)邁出一小步，重慶接軌國(guó)際邁出一大步?！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)標(biāo)國(guó)際大都市的TOD模式在重慶落地，為土地利用集約化、解決大城市病探索出了一條新路。伴隨著國(guó)內(nèi)各城市軌道交通的快速發(fā)展，軌道交通給城市帶來(lái)的變革越來(lái)越被認(rèn)知，“建軌道就是建城市”已成為共識(shí)。TOD在中國(guó)內(nèi)地的發(fā)展才剛起步，TOD站城一體、站城融合方向?qū)⒊蔀槲磥?lái)城市建設(shè)發(fā)展的新趨勢(shì)。
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