房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的發(fā)生的所有開發(fā)費用都在“開發(fā)成本”下核算。開發(fā)成本下一般設置以下明細科目：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費以及開發(fā)間接費用這幾個明細核算跟商品房開發(fā)有關的所有費用支出。 取得的借款在其他應付款按單位明細核算，取得的銀行貸款在長短期借款里核算，借款和銀行貸款的利息支出計入開發(fā)間接費中。 一般房地產(chǎn)投入資本達到總投資的一定比例就可以預售商品房了，而預售的房款在預收賬款里核算。在客戶用預收款發(fā)票換正規(guī)的商品房銷售發(fā)票的時候，把從預收賬款中的收入結(jié)轉(zhuǎn)計入銷售收入，同時把比例從開發(fā)成本中結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，還有把應交稅金中借方預繳的稅金一并結(jié)轉(zhuǎn)到銷售稅金及附加。 房開企業(yè)是按預收賬款和銷售收入預繳所有的稅金（營業(yè)稅，城建稅，教育費附加，地方教育費附，印花稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅）的，等整個開發(fā)項目完成以后，在做土地值稅和企業(yè)所得稅的項目匯算清繳的。

（一）工程完工后，施工單位向建設單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收。實行監(jiān)理的工程，工程竣工報告須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見。（二）建設單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位和其他有關方面的專家組成驗收組，制定驗收方案。（三）建設單位應當在工程竣工驗收7個工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知負責監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)。（四）建設單位組織工程竣工驗收。1．建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理單位分別匯報工程合同履約情況和在工程建設各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設強制性標準的情況；2．審閱建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理單位的工程檔案資料；3．實地查驗工程質(zhì)量；4．對工程勘察、設計、施工、設備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評價，形成經(jīng)驗收組人員簽署的工程竣工驗收意見。參與工程竣工驗收的建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理等各方不能形成一致意見時，應當協(xié)商提出解決的方法，待意見一致后，重新組織工程竣工驗收。工程竣工驗收合格后，建設單位應當及時提出工程竣工驗收報告。工程竣工驗收報告主要包括工程概況，建設單位執(zhí)行基本建設程序情況，對工程勘察、設計、施工、監(jiān)理等方面的評價，工程竣工驗收時間、程序、內(nèi)容和組織形式，工程竣工驗收意見等內(nèi)容。工程竣工驗收報告還應附有下列文件：（一）施工許可證。（二）施工圖設計文件審查意見。（三）本規(guī)定第五條（二）、（三）、（四）、（九）、（十）項規(guī)定的文件。（四）驗收組人員簽署的工程竣工驗收意見。（五）市政基礎設施工程應附有質(zhì)量檢測和功能性試驗資料。（六）施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。（七）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他有關文件。建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案。

1.工程建設項目立項審批 （1）承辦部門：所在市發(fā)改委投資處 （2）申報資料：①書面申請(項目立項申請報告書)。②提供資金落實證明（銀行出示的資金證明）。③土地使用權(quán)證明。④由具有相應資質(zhì)的工程咨詢單位編制的可行性研究報告?？尚行匝芯繄蟾鎽哂幸韵赂郊阂?guī)劃部門對項目建設選址的初審意見；土地管理部門對建設用地的初審意見；環(huán)保部門的環(huán)評報告；有關部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標項目的招標總體方案。⑤房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)證明（企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復印件和資質(zhì)證明）.⑥項目地形圖。⑦項目建設投資預算。 房地產(chǎn)項目立項審批流程 （3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報項目立項申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接報市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，項目立項申報資料由該辦轉(zhuǎn)報市發(fā)改委。納入土地收購出讓的項目，開發(fā)商在通過招標、拍賣方式取得開發(fā)土地使用權(quán)后，憑《中標確認書》或《拍賣成交確認書》和《國有土地使用權(quán)出讓合同》。與其它申報材料一起上報。市發(fā)改委在收到申報資料后，根據(jù)具體情況，進行現(xiàn)場勘察，對符合條件的，市發(fā)改委予以批復。對屬上級發(fā)展計劃部門審批權(quán)限內(nèi)的項目，由市發(fā)改委負責轉(zhuǎn)報。 （4）辦結(jié)時限：在收到申報資料后，5個工作日內(nèi)予以批復可研報告。 （5）收費標準：如在開發(fā)辦辦理立項，須繳納2元/平方米的開發(fā)管理費。房地產(chǎn)項目立項審批流程 2.建設項目年度投資計劃審批 （1）承辦部門：所在市發(fā)改委投資處 （2）申報資料：①書面申請；②國家或省、市發(fā)改委批復項目可行性研究報告；③規(guī)劃部門出具的建設項目規(guī)劃許可意見；④跨年度建設項目，需提供市發(fā)改委上年度下達的年度投資計劃。 （3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接上報市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，申報資料由該辦轉(zhuǎn)報市發(fā)改委。市發(fā)改委在收到申報資料后進行審查，對符合條件的，市發(fā)改委予以批復。 房地產(chǎn)項目立項審批流程 （4）辦結(jié)時限：在收到申報資料后，5個工作日內(nèi)予以批復可研報告。

　　房地產(chǎn)開發(fā)公司賬務核算流程:　　1.會計制度的適用　　2.應增設的會計科目　　3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑成本、土地成本的計算分攤 　　一、會計制度的適用　　 1.《小企業(yè)會計制度》。　　小企業(yè)就房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)而言，是指根據(jù)國務院國資廳評價函[2003]327號文件的規(guī)定，不能同時滿足從業(yè)人員數(shù)100人以上、年銷售額1 000萬元以上兩個條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。按照財政部和國家稅務總局的規(guī)定，自2005年1月1日起，凡符合上述標準的包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的各類小企業(yè)，除已按規(guī)定要求或規(guī)定程序執(zhí)行《企業(yè)會計制度》或新準則的企業(yè)外，都應執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》，不得再執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》?！　?.《企業(yè)會計制度》?！　“凑肇斦康囊?guī)定，《企業(yè)會計制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投資企業(yè)等單位施行，其他企業(yè)經(jīng)適當程序也可以執(zhí)行該制度。2006年財政部發(fā)布了新的38項具體會計準則(以下簡稱新準則)，規(guī)定自2007年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。據(jù)此，現(xiàn)有股份有限公司、外商投資企業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除按規(guī)定執(zhí)行新準則的企業(yè)外，均應執(zhí)行《企業(yè)會計制度》?！　?.新準則下的會計制度體系?！　⌒碌?8項準則及其《應用指南》，包括具體準則、對準則的解釋、財務報表格式、會計科目和主要賬務處理等，是一個完整的會計制度體系。這一制度暫在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為上市公司，或者按上市的母公司要求執(zhí)行新準則的，都應當執(zhí)行新準則規(guī)定的會計制度?！　?.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》?！　“凑沼嘘P規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的大中型企業(yè)，如果達不到執(zhí)行新準則的條件，也沒有相關規(guī)定要求其執(zhí)行《企業(yè)會計制度》，則仍可執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》。 　　二、應增設的會計科目　　1.“開發(fā)成本”科目?！　”究颇亢怂惴康禺a(chǎn)開發(fā)的費用和成本，包括：　　(1)開支的拆遷補償費、土地出讓金或受讓價款及相關稅費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設備費等費用;　　(2)開發(fā)采用出包方式的，根據(jù)預付給承包商的款項和工程進度估價的開發(fā)成本;　　(3)工程采用自營方式發(fā)生的各項成本費用;　　(4)分配應由開發(fā)產(chǎn)品承擔的公共配套設施費、計提應上交有關部門管理的維修費和分攤的間接開發(fā)費用;　　(5)應予資本化計入產(chǎn)品成本的借款費用等;　　(6)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)完工并驗收合格的房地產(chǎn)成本。　　購入已拆遷平整的土地準備用于房產(chǎn)開發(fā)，可先計入“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”科目，待開發(fā)時再以適當?shù)姆峙浞椒?，分攤到“開發(fā)成本”的明細科目?！　?.“開發(fā)間接費用”科目?！　”究颇肯喈斢诠I(yè)企業(yè)的“制造費用”，核算為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生除應由行政管理部門承擔的費用以外的各項間接費用?！　?.“開發(fā)產(chǎn)品”科目?！　”究颇亢怂阋验_發(fā)完工、經(jīng)驗收合格的房地產(chǎn)?！　?.“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目。　　本科目核算用于出租經(jīng)營但尚未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土地和房屋。　　5.“周轉(zhuǎn)房”科目。　　本科目核算安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋?！　【幹瀑Y產(chǎn)負債表時，以上增設的5個會計科目的期末余額，均應計入報表的“存貨”項目?！　?三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑成本、土地成本的計算分攤　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，即開發(fā)產(chǎn)品成本=建筑成本+土地成本?！　?.用估價修正法計算分攤開發(fā)房屋的建筑成本?！　?2.采用售價比率法計算和分攤土地成本。

無錫的，你參考一下吧。無錫市規(guī)劃局變更《選址意見書》、《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》規(guī)定第一條 為規(guī)范我局行政許可變更行為，根據(jù)《中華人民共和國行政許可法》、《無錫市城市規(guī)劃條例》和《〈無錫市城市規(guī)劃條例〉實施辦法》的有關規(guī)定，制定本規(guī)定。 第二條 公民、法人或者其他組織依法取得的《選址意見書》、《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》（以下簡稱“一書兩證”）受法律保護，不得違法變更已經(jīng)生效的“一書兩證”?！耙粫鴥勺C”原則上不得變更，確需變更的，不得影響社會公共利益。 第三條 “一書兩證”許可內(nèi)容變更不得違背城市規(guī)劃強制性內(nèi)容，包括土地主要用途、退讓道路紅線、歷史文化保護要求等。 第四條 發(fā)生下列情形之一，市規(guī)劃局可以依職權(quán)依法變更已經(jīng)生效的“一書兩證”： （一）與已經(jīng)生效的“一書兩證”相關地區(qū)的城市規(guī)劃正在調(diào)整，繼續(xù)實施該建設項目可能影響到社會公共利益的； （二）已經(jīng)生效的“一書兩證”與新批準的城市規(guī)劃有矛盾，繼續(xù)實施該建設項目可能影響到社會公共利益的。 第五條 市規(guī)劃局依職權(quán)變更已經(jīng)生效的“一書兩證”，相關處室、分局應當提交局業(yè)務會，作出變更“一書兩證”的決定。 第六條 申請人要求變更“一書兩證”的，應當提出申請，并按下列規(guī)定辦理： （一）變更建設主體等不涉及實體內(nèi)容的，建設單位提供相關文件或者證明材料，由原審批部門直接辦理變更手續(xù)； （二）變更“一書兩證”，不涉及城市規(guī)劃強制性指標調(diào)整的，由原審批部門直接辦理變更手續(xù)； （三）變更“一書兩證”，涉及強制性內(nèi)容調(diào)整的，由原審批部門受理并提交局業(yè)務會討論，作出同意或者不同意的決定。 第七條 經(jīng)營性建設用地出讓后，建設單位申請變更“一書兩證”內(nèi)容，涉及增加容積率的，必須符合以下條件： （一）建設用地區(qū)域為城市提供公共開放空間，并符合周圍整體環(huán)境要求，根據(jù)《〈無錫市城市規(guī)劃條例〉實施辦法》的有關規(guī)定，可以獎勵容積率的； （二）因地質(zhì)條件、文物保護、公共利益等原因，建設用地原有建設條件發(fā)生重大變化的。 第八條 符合第七條第一項規(guī)定，可以提高容積率的，由原審批部門直接辦理。 符合第七條第二項規(guī)定確需增加容積率的，按照以下程序辦理： （一）建設單位向市規(guī)劃局提出調(diào)整容積率申請，陳述調(diào)整理由和具體調(diào)整方案，并附規(guī)劃建筑設計方案； （二）原審批部門負責對調(diào)整容積率報告進行初審，并組織專家和市有關部門對規(guī)劃建筑設計方案進行論證，論證通過后，通報局業(yè)務會，并報市政府審批； （三）經(jīng)市政府批準提高容積率的，建設單位必須與市國土部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》補充協(xié)議，補交土地出讓金差價和相關建設規(guī)費，市規(guī)劃局按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》及補充協(xié)議、土地出讓金差價和相關建設規(guī)費補交手續(xù)和市政府審批意見，辦理相關規(guī)劃手續(xù)。 第九條 變更房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容的，應當在項目所在地公示，并書面征得受影響的已有住戶和預購人的同意，超過70%以上受影響的已有住戶和預購人書面同意的，方可辦理變更手續(xù)。 第十條 本規(guī)定自2006年12月1日起施行。

第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作在報行政機關審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部分根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。5、規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5、國土資源局進行用地預審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內(nèi)容進行審查。7、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設計審查。2、人防辦進行人防設施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（副本）。五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設單位辦理施工報建登記。2、建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定對相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（正本）。4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開發(fā)商應提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設用地規(guī)劃許可證；（5）建設工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據(jù)有關規(guī)定應當提交的其他文件。

1． 在土地部門獲取土地使用權(quán)；2． 在 規(guī)劃部門辦理選址意見書，并在規(guī)劃部門對地塊提設計要點；（也有在獲取土地前，規(guī)劃部門已辦理的）3． 根據(jù)設計要點，對地塊做詳細規(guī)劃方案，報規(guī)劃業(yè)務會審批，規(guī)劃審計費：2萬/公頃，3公頃以下5萬包干；4． 規(guī)劃方案通過后，建筑方案再報規(guī)劃業(yè)務會審批，然后進行施工圖設計，同時辦理用地許可證（規(guī)劃辦理）；5． 在進行施工圖設計的同時（或之前）到計委、綜合辦、建委辦理立項、報建手續(xù)，如：定點通知單、立項批復、工程建設手冊、項目咨詢意見書等；6． 施工圖設計完畢后（地質(zhì)勘探、建筑、結(jié)構(gòu)、水電），報施工圖審查，其中包括防雷檢測（1.1元/m2）、綜合辦辦理項目押金1%、消防審查等；7． 憑審查后的施工圖到規(guī)劃部門辦理規(guī)劃定點圖，同時開出各項繳費通知單，交納費用，申請規(guī)劃許可證；包括：人防費：普通住宅30/ m2，辦公商業(yè)36/ m2，高層1800/底層面積； 城市建設大配套費：大于2萬平方的40/ m2，小于2萬平方的60/ m2； 墻改費：8/ m2 發(fā)展散裝水泥專項資金：1.5/ m2 規(guī)劃綜合技術(shù)服務費1.4 m2 白蟻防治費：2/ m2 城建押金：2%； 檔案押金：現(xiàn)免 市容：3‰，環(huán)衛(wèi)：3/ m28． 辦理招投標，發(fā)中表通知，簽施工合同；（ 3.4%的勞保統(tǒng)籌、2%的招投標費用）；9． 施工場地的三通一平同時進行；10． 商品房預售許可證，辦前期產(chǎn)權(quán)證3/ m2，物價局核定物價1.5/ m2單戶面積測定費80/ m211． 稅費、營業(yè)稅5.54%各地有差異，僅供參考

房地產(chǎn)開發(fā)流程（詳細）第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司的設立 房地產(chǎn)開發(fā)公司設立階段的法律程序一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設立 1、公司設立準備 2、申請資質(zhì)等級審批 3、申請辦理企業(yè)名稱預先核準 4、辦理工商注冊登記 5、辦理稅務登記二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設立 6、申請批準項目建議書 7、辦理企業(yè)名稱登記 8、送審合資或合作合同、章程 9、申領外商投資企業(yè)批準證書 10、辦理企業(yè)登記房地產(chǎn)開發(fā)公司設立階段的相關稅費1、企業(yè)法人開業(yè)登記費 2、企業(yè)法人變更登記費 3、企業(yè)法人年度檢驗費 4、補、換、領證照費第二步房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究 房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序 1、選定項目，簽定合作意向書 2、初步確定開發(fā)方案 3、申報規(guī)劃要點 4、申報、審批項目建議書 5、編制項目可行性研究報告 6、申報、審批項目可行性研究報告房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關稅費1、可行性研究費 2、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費第三步房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計和市政配套房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計 1、申報選址定點 2、申報規(guī)劃設計條件 3、委托作出規(guī)劃設計方案 4、辦理人防審核 5、辦理消防審核 6、審定規(guī)劃設計方案 7、住宅設計方案的專家組審查 8、落實環(huán)?！叭龔U”治理方案 9、委托環(huán)境影響評價并報批 10、建設工程勘察招、投標 11、委托地質(zhì)勘探 12、委托初步設計 13、申報、審定初步設計二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套 14、征求主管部門審查意見 15、落實市政公用設施配套方案 16、報審市政配套方案 17、市政各管理部門提出市政配套意見 18、市政管線綜合房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的相關稅費 1、工程勘察（測量）費 2、工程設計費 3、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費 4、竣工檔案保證金 5、臨時用地費 6、臨時建設工程費 7、建設工程勘察招標管理費 8、勘察設計監(jiān)督管理費 9、古建園林工程設計費 第四步房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得 取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序一、國有土地使用權(quán)的出讓 1、辦理建設用地規(guī)劃許可證 2、辦理建設用地委托釘樁 3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請 4、主管部門實地勘察 5、土地估價報告的預審 6、委托地價評估 7、辦理核定地價手續(xù) 8、辦理土地出讓審批 9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 10、領取臨時國有土地使用證 11、領取正式國有土地使用證 12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還二、國有土地使用權(quán)的劃撥 13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請 14、主管部門現(xiàn)場勘察 15、劃撥用地申請的審核、報批 16、取得劃撥用地批準三、集體土地的征用 17、征用集體土地用地申請 18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案 19、簽訂征地協(xié)議 20、簽訂補償安置協(xié)議 21、確定勞動力安置方案 22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議 23、市政府下文征地 24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費 25、辦理批地文件、批地圖 26、辦理凍結(jié)戶口 27、調(diào)查戶口核實勞動力 28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作 29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 31、地上物作價補償工作 32、征地結(jié)案取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關稅費1、地價款（土地出讓金） 2、資金占用費 3、滯納金 4、土地使用費 5、外商投資企業(yè)土地使用費 6、防洪工程建設維護管理費 7、土地閑置費 8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費 9、城鎮(zhèn)土地使用稅 10、地價評估費 11、出讓土地預訂金 12、征地管理費 13、土地補償費 14、青苗及樹木補償費 15、地上物補償費 16、勞動力安置費 17、超轉(zhuǎn)人員安置費 18、新菜田開發(fā)建設基金 19、耕地占用稅第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置 房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序 1、委托進行拆遷工作 2、辦理拆遷申請 3、審批、領取拆遷許可證 4、簽訂房屋拆遷責任書 5、辦理拆遷公告與通知 6、辦理戶口凍結(jié) 7、暫停辦理相關事項 8、確定拆遷安置方案 9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議 10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置 11、發(fā)放運作拆遷補償款 12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理 13、移交拆遷檔案資料 14、房屋拆遷糾紛的裁決 15、強制拆遷 房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關稅費 1、房屋拆遷補償費 2、搬家補助費 3、提前搬家獎勵費 4、臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費） 5、清理費 6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費 7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助 費 8、一次性異地安置補助費 9、房屋拆遷管理費 10、房屋拆遷服務費第六步房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工、建設、竣工階段 房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準備工作 1、領取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊 2、項目轉(zhuǎn)入正式計劃 3、交納煤氣（天然氣）廠建設費 4、交納自來水廠建設費 5、交納污水處理廠建設費 6、交納供熱廠建設費 7、交納供電貼費及電源建設集資費 8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù) 9、設計單位出報批圖 10、出施工圖 11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金 12、辦理消防審核意見表 13、審批人防工程、辦理人防許可證 14、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證 15、領取開工審批表，辦理開工登記二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設招投標 16、辦理招標登記、招標申請 17、招標準備 18、招標通告 19、編制招標文件并核準 20、編制招標工程標底 21、標底送審合同預算審查處確認 22、標底送市招標辦核準，正式申請招標 23、投標單位資格審批 24、編制投標書并送達 25、召開招標會，勘察現(xiàn)場 26、召開開標會議，進行開標 27、評標、決標 28、發(fā)中標通知書 29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理 31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù) 32、建設工程監(jiān)理 33、辦理開工統(tǒng)計登記 34、交納實心黏土磚限制使用費 35、辦理開工前審計 36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅 37、領取固定資產(chǎn)投資許可證 38、報裝施工用水、電、路 39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門 40、協(xié)調(diào)交通管理部門 41、交納綠化建設費，簽訂綠化協(xié)議 42、領取建設工程開工證四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工 43、施工場地的“三通一平” 44、施工單位進場和施工暫設 45、工程的基礎、結(jié)構(gòu)施工與設備安裝 46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收 47、辦理單項工程驗收手續(xù) 48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》 49、商品住宅性能認定 50、竣工統(tǒng)計登記 51、辦理竣工房屋測繪 52、辦理產(chǎn)權(quán)登記 房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的相關稅費1、三通一平費 2、自來水廠建設費 3、污水處理廠建設費 4、供熱廠建設費 5、煤氣廠建設費 6、地下水資源養(yǎng)蓄基金 7、地下熱水資源費 8、市政、公用設施建設費（大市政費） 9、開發(fā)管理費 10、城建綜合開發(fā)項目管理費 11、建筑行業(yè)管理費 12、綠化建設費 13、公園建設費 14、綠化補償費 15、路燈維護費 16、環(huán)衛(wèi)設施費 17、生活服務設施配套建設費（小區(qū)配套費） 18、電源建設集資費（用電權(quán)費） 19、外部供電工程貼費（電貼費） 20、建安工程費 21、建設工程招投標管理費 22、合同預算審查工本費 23、質(zhì)量管理監(jiān)督費 24、竣工圖費 25、建材發(fā)展補充基金 26、實心黏土磚限制使用費 27、工程監(jiān)理費 28、工程標底編制管理費 29、機電設備委托招標服務費 30、超計劃用水加價 31、夜間施工噪聲擾民補償費 32、占道費 33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作在報行政機關審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部分根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。5、規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5、國土資源局進行用地預審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內(nèi)容進行審查。7、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設計審查。2、人防辦進行人防設施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（副本）。五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設單位辦理施工報建登記。2、建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。 六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定對相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（正本）。4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開發(fā)商應提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設用地規(guī)劃許可證；（5）建設工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據(jù)有關規(guī)定應當提交的其他文件。以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計業(yè)主要到場的就是 選房 辦理貸款簽字、繳納首付款、大修基金、契稅、接收房 、領取產(chǎn)證。 謝謝，真的太詳細了，那那個抵押呢，是在哪一步辦理的？不是有房產(chǎn)證才能剛辦理抵押嗎？如果是期房怎么還是按揭的，不是交清房貸才能辦理房產(chǎn)證么？ 商品房修建完畢，產(chǎn)權(quán)辦理后由房屋交易所抵押、產(chǎn)證轉(zhuǎn)交給銀行。抵押之后未貸款產(chǎn)權(quán)的發(fā)放給物業(yè)管理，業(yè)主到物業(yè)領取?；蛘唛_發(fā)領取即可。